Как безопасно купить квартиру на вторичке или в новостройке важные советы

Как выбрать хорошую квартиру для покупки: на что обратить внимание при осмотре?

Собственная квартира в хорошем районе, удобным месторасположением и идеальной планировкой – мечта для многих обывателей.

Но не все располагают нужной суммой денег или решаются взять кредит, чтобы воплотить мечту.

Если финансовая сторона квартирного вопроса решена, остается решить, как правильно выбрать квартиру для покупки и на что стоит обратить свое пристальное внимание.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Как правильно выбрать квартиру?

При покупке квартиры без привлечения посредников следует определиться с предпочтительными районами.

Ведь у вас появилась возможность переехать в то место, о котором вы мечтали. Поиск по объявлениям и несколько звонков помогут узнать среднюю стоимость квартир в нужном районе.

Помимо расположения будущего жилья, важна юридическая безопасность.

Это поможет отсеять предложения мошенников и не тратить время на юридические нечистые квартиры.

Преимущества и недостатки покупки

Те, кто задается вопросом, какую квартиру лучше купить, всегда стоят перед выбором: вложить средства в жилье в новостройке или приобрести готовую квартиру на вторичном рынке.

Окончательный выбор зависит от обстоятельств покупателя, финансов и срочности покупки.

В новостройке

Основным плюсом приобретения собственного жилья в новом доме является то, что хозяин квартиры получает абсолютно новое жилье, в котором до него никто не жил.

Весомыми преимуществами квартиры в новостройке перед «вторичкой» являются:

1. новые коммуникации;
2. однородное социальное окружение;
3. сбалансированная планировка.

Современные квартиры строятся согласно европейским стандартам: они оборудуются новейшими лифтами, качественной теплоизоляцией.

Если будущий владелец жилья никуда не торопится, он может сэкономить около 10% от стоимости квартиры, инвестировав в нее на этапе строительства.

Жилье на первичном рынке стало доступнее в условиях вариантов рассрочки от застройщика.

Эксперты утверждают, что приобретение жилья в недостроенном доме – это всегда риск.

Дом могут не достроить или задержать сроки сдачи, не подключить некоторые коммуникации, не оформить право собственности.

Ни одна из существующих схем приобретения не защищает на 100% покупателя.

В новостройках часто сдают квартиры без коммуникаций и с голыми стенами. Это может быть как плюсом, так и минусом для человека, который хочет поскорее въехать в свое жилье.

На вторичном рынке

Готовое для проживания жилье представляет интерес для людей, которые планируют не просто купить квартиру, но и жить в ней после оформления всех документов.

Обжитые районы и дома имеют развитую инфраструктуру: детские площадки, множество магазинов и развлекательных заведений.

Главное преимущество квартиры, в которой уже были жильцы – это возможность немедленно в нее заехать.

Недостатком квартиры, купленной на вторичном рынке, является ее возраст.

Квартира в аварийном доме – не лучшая покупка. В старых домах большие потери воды и тепла. К тому же в них часто в плохом состоянии находятся несущие конструкции, перекрытия, внутридомовые коммуникации.

Существует множество мошеннических схем, из-за которых есть риск приобрести проблемное жилье. Обезопасить себя можно, только работая с риэлтором или добросовестным продавцом.

Независимо от принадлежности к первичному либо вторичному жилью, на рынке недвижимости востребованы объекты средней площади, имеющие функциональную планировку.

Наиболее популярны квартиры в домах с развитой инфраструктурой в районах, имеющих удобную транспортную развязку.

Проверка и осмотр недвижимости перед покупкой

Визуальный осмотр квартиры необходим для выявления скрытых дефектов жилья. Особенно актуальна данная процедура для квартир с вторичного рынка недвижимости.

На что следует обратить внимание?

Осмотр квартиры желательно проводить в дневное время. Так можно оценить, насколько хорошо освещена квартира, заметить мелкие недочеты.

Наличие ремонта – плюс для покупателя, так как ему не придется вкладывать деньги в дополнительные отделочные работы;
Следует оценить состояние стен, пола и потолка. В квартире без ремонта тщательный осмотр позволит примерно рассчитать сумму, которую потребуется потратить на ремонт и поторговаться с продавцом.

Если в стенах есть трещины, то лучше поискать другие варианты квартир. Толщина стен определяется по подоконникам. Этот параметр важен, так как от него зависит, насколько тепло будет в квартире зимой и прохладно летом;

Электропроводка – немаловажный элемент в квартире. Стоит проверить, насколько давно она менялась и в каком состоянии находится;

Обязательно подлежит проверке вентиляция, сантехника и трубы;

Если в квартире делалась перепланировка, следует уточнить, было ли это законно и не были ли снесены несущие стены;

В конце осмотра необходимо детально выделить плюсы и минусы квартиры, чтобы было легче принять окончательное решение.

Советуем прочитать статью о том, как нужно торговаться, покупая квартиру.

Обследование квартиры

Очень важно сразу выяснить, кто является собственником квартиры.

Часто, если жилье предлагают продать по доверенности, это свидетельствует о проблемной сделке.

В этом случае лучше либо подыскать другой вариант, либо проверить юридическую чистоту особо тщательно.

Для этого следует проверить подлинность доверенности и срок ее действия. Не помешает выяснить историю квартиры, а именно предыдущих владельцев.

У собственника стоит попросить выписку из ЕГРП. В ней можно ознакомиться с историей объекта недвижимости (передачу собственности, наличие арестов и запретов).

Согласно законодательству, срок давности по операциям с недвижимостью составляет 3 года. Если за это время не было никаких споров относительно квартиры, то она считается юридически чистой.

Внимательно нужно проверить данные самого собственника. Например, убедиться в подлинности его паспорта в паспортном столе.

Читайте также статью о том, как купить квартиру без обмана тут.

На что обратить внимание?

Еще несколько пунктов, которые должны быть рассмотрены при поиске жилья:

• Район проживания. Обязательно нужно оценить предполагаемый район на комфортность проживания. Рядом с домом должна быть автостоянка, продуктовый магазин, аптека. При наличии детей или животных важно наличие поблизости игровых площадок и зон для выгула собак. Транспортная развязка и удаленность от центра города также являются важными параметрами;
• Следует выяснить, к какой управляющей компании относится жилье;
• Осматривать нужно не только квартиру, но и двор дома – насколько хорошо он убирается, качество дорожного покрытия и освещения;
• Состояние стен дома не должно быть аварийным;
• Выбор этажа. Квартира на первом этаже потребует установки на окна решеток, плату за лифт, которым не пользуешься и невозможность открыть окно, если под ним расположилась шумная компания. Также квартиры на первом этаже могут быть затоплены из подвала. Однако у расположения на первом этаже есть и плюсы: удобнее следить за машиной, оставленной во дворе, не зависишь от лифта, есть свой участок в палисаднике, отсутствие шума под этажом;

Советуем Вам посмотреть ролик о том, как осматривать квартиру перед покупкой:

Планировка квартиры. Следует при осмотре примерить квартиру на себя: насколько удобно расположение комнат и санузла, достаточна ли площадь помещений;

Лучше заранее выяснить, с какими людьми предстоит соседствовать. Это можно сделать, расспросив бабушек на лавочке или постучав в двери на площадке.

к содержанию ↑

Выбираем дом

Самыми комфортными для жизни считаются кирпичные дома.

Они рассчитаны на длительный срок эксплуатации, в них не жарко летом и не холодной зимой. Также кирпич считается экологически чистым материалом.

В панельных домах слабыми местами являются стыки, которые подвержены атмосферным влияниям. В таких домах обычно проблемы со звукоизоляцией и большие потери тепла.

Плюсом является более низкая цена квартир, чем в кирпичном или монолитном доме.

Самым современным материалом для построек является монолит.

Он не только надежен, но и обеспечивает оптимальную температуру в квартире, независимо от погоды за окном.

Как оформить жилье в ипотеку и под материнский капитал?

При нехватке средств на покупку нужной квартиры можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотеке. Он позволит полностью покрыть сумму первого платежа или значительно его снизить.

Имея материнский капитал, можно погасить сумму задолженности или увеличить сумму ипотечного кредита. При необходимости можно подобрать квартиру для покупки в ипотеку с оптимальной программой выплат.

Стоит ли покупать долю в квартире для проживания?

Покупка доли в квартире является законной сделкой в том случае, если ее оформление проводится путем договора купли-продажи.

Опасными вариантами является обмен и дарение.

В некоторых случаях покупка доли удобна и выгодна покупателю. Например, если у него нет средств на приобретение целой квартиры.

Прежде чем приобретать долю, нужно выяснить на каких условиях она продается и причину продажи. Если существует конфликт с другими собственниками, решить его будет непросто.

При покупке нужно избегать рискованных ситуаций и проконсультироваться со специалистом.

О том, что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать, читайте в нашей статье.

Как отнестись к выбору спокойно и без ошибок?

Не помешает пригласить на осмотр квартиры специалиста по ремонтам и записаться на консультацию к юристу, взяв копии документов на жилье.

Но следует помнить, что идеальных квартир практически не существует. Поэтому не стоит слишком затягивать поиски.

Выбирая будущее жилье, нужно опираться и на собственные ощущения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Как купить квартиру без риэлтора в 2019 году и не нарваться на мошенников: пошаговая инструкция

Покупая квартиру без риэлторской помощи, вы сможете неплохо сэкономить, тем более, что при грамотном подходе в самостоятельном поиске вариантов и оформлении сделки купли-продажи нет ничего сложного. В этой статье вы узнаете, как купить квартиру без риэлтора, а пошаговая инструкция поможет избежать серьезных ошибок.

Выбор подходящего жилья

Опытные риелторы советуют при поиске жилья обращать внимание на объявления, публикуемые в печатной прессе. Несмотря на эру интернета есть еще много граждан, которые предпочитают всемирной паутине газеты. Но, и о сайтах с бесплатными объявлениями забывать не стоит, там можно найти довольно много интересных вариантов, правда, чтобы выйти напрямую на собственника нужно перебрать не один десяток постов.

Еще один способ как обойти риэлтора при покупке: если вас интересует какой-то определенный район расклейте на информационных щитах около подъездов конкретных домов напечатанные объявления.

Совет: Чтобы ваше объявление не затерялось на фоне остальных, придайте ему оригинальную яркую форму и тщательно продумайте текст. Люди, входящие в подъезд, редко целенаправленно останавливаются, чтобы прочитать такие доски и заостряют внимание только на информации, которая сама бросается в глаза.

При поиске подходящих вариантов учитывайте, что:

1. Консьержи – люди, которые знают о вверенном им подъезде и людях, там живущих, практически все, поэтому поинтересуетесь у них о своих будущих соседях прежде чем начинать оформление сделки;
2. Если продавец настаивает на срочной сделке, не торопитесь и внимательно проверьте подлинность и наличие у него на руках всех необходимых документов прежде чем оформлять покупку квартиры без риэлтора;
3. Никому из продавцов не рассказывайте сколько свободных денег у вас имеется, эта информация порядочному человеку ни к чему, а вот мошенник обязательно придумает где и как вас обмануть;
4. Если стоимость квартиры из объявления на сайте или в газете на 20-30% дешевле большинства остального продаваемого жилья, это должно насторожить покупателя. Это уловка риелторов, которые пытаются найти нового клиента. В результате окажется, что квартира только что была продана и вам предложат рассмотреть другие отличные предложения, правда уже по обычной рыночной цене.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры

Договорившись о просмотре понравившегося варианта, будьте готовы изучить все нюансы продаваемого жилья. Специалисты советуют осматривать помещение в дневное время суток, естественное освещение поможет разглядеть малейшие дефекты внутренней отделки, такие как неровность стен или полов.

Обязательно проверьте работу всех систем коммуникаций:

• Холодное и горячее водоснабжение,
• Освещение в каждой комнате,
• Температуру батарей (во время отопительного сезона).

Посмотрите в окна, не загораживают ли солнечный свет соседние строения и нравится ли вам вид за стеклом.

Инфраструктура, важный фактор, о котором часто забывают при выборе жилья, особенно если цена предложения привлекательна. Наличие в шаговой доступности продуктовых супермаркетов, школ, садиков, остановок общественного транспорта, платных и бесплатных парковок, банков, салонов красоты в будущем сильно упростит вам жизнь. А если всего этого поблизости нет, стоит задуматься, нужна ли вам такая квартира?

Пошаговая инструкция по покупке квартиры без риэлтора

Выбрав на рынке жилья квартиру своей мечты, начинайте оформлять ее в собственность. До переезда в новое комфортное жилье осталось всего четыре шага.

Сбор необходимых документов

До осуществления сделки и подписания договора купли-продажи внимательно изучите все бумаги и проверьте их подлинность. Продавец обязан предоставить все документы по вашему требованию, если он отказывается это сделать стоит задуматься: а не мошенник ли перед вами?!

Никогда не соглашайтесь на предварительные подписания договора, даже если дающая сторона клятвенно обещает поднести недостающую справку в ближайшее время.

Список необходимых документов при покупке квартиры без риэлтора:

Оформление сделки по договору купли продажи или ипотеке

Договор подписывается в присутствии обоих сторон или их доверенных лиц (при наличии нотариально заверенной доверенности). Лучше если сделка будет происходить при нотариусе, который проверит на подлинность все документы и зафиксирует законность процедуры.

Если есть необходимость в оформлении предварительного договора, обязательно укажите в нем сумму авансового платежа. При заключении основного договора купли-продажи проследите, чтобы в тексте были все необходимые сведения, а именно:

• Название документа,
• Информация о месте и времени заключения сделки,
• Данные паспортов каждой из сторон,
• Название и подробное описание предмета сделки (площадь, количество комнат, адрес, состояние),
• Цена сделки, размер авансового и основного платежа.
• Подписи.

Когда оба автографа будут поставлены на каждом из экземпляров, можно считать, что сделка практически завершена. Осталось произвести оплету и переоформить права собственности.

Если квартира берется в ипотеку, то прежде нужно заключить кредитный договор с банком и только после того, как деньги будут зачислены на ваш лицевой счет можно смело подписывать договор купли-продажи.

Недвижимость одно из самых дорогих приобретений в жизни человека, поэтому при передаче денег стоит быть особенно осторожными. И если. аванс еще можно отдать наличными из рук в руки, то основную сумму лучше перевести продавцу на расчетный счет в банке.

В качестве альтернативы безналичному расчету можно использовать банковскую ячейку:

• покупатель и продавец арендуют в банке ячейку и помещают туда деньги,
• по договору ни одна из сторон не имеет право доступа к финансам до заключения договора купли-продажи,
• как только сделка осуществлена на бумаге, продавец идет в банк и забирает свое вознаграждение.

После получения собственником денег, можно начинать переоформление на нового владельца. Для этого обоим сторонам соглашения необходимо явиться в ближайшее к адресу объекта сделки отделение государственного регистрационного органа и официально переоформить права собственности на проданное недвижимое имущество.

Регистрация в росреестре

При обращении в Росреестр необходимо предъявить сотруднику регистратора все необходимые документы. Отсутствие хотя бы одной бумаги будет являться причиной отказа в совершении регистрационных действий.

Для регистрации недвижимости вам потребуются:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Акт передачи жилья.
3. Договор купли-продажи.
4. Заявление (бланк можно взять в отделении или заранее скачать в интернете и заполнить дома)
5. Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
6. Кадастровый паспорт на жилую недвижимость.

Сотрудник Росреестра может по своему усмотрению потребовать дополнительные документы, например, письменное согласие супруги продавца на сделку.

Государственная пошлина за совершение регистрационных действий при покупке квартиры в 2019 году составляет 2 тысячи рублей. Закон не говорит, какая сторона должна взять на себя обязательства по ее оплате, поэтому в каждом конкретном случае люди решают этот вопрос индивидуально.

На проверку документов и обработку заявления регистратору дано 5 рабочих дней, затем новому владельцу будет выдано на руки свидетельство собственности.

Если вы все сделали юридически грамотно и внимательно проверили документы перед заключением договора, никаких проблем возникнуть не должно. С момента получения свидетельства вы можете распоряжаться уже своей квартирой по собственному усмотрению: проживать там, сдавать в аренду, дарить, указывать в завещании.

Если же при оформлении были допущены ошибки, приготовьтесь, к тому, что или сам продавец, или его близкие родственники обратятся в суд с иском об аннулировании сделки купли-продажи. Причины инициирования судебного разбирательства могут быть разные, начиная от недееспособности продавца, заканчивая ущемлением наследственных прав.

Как избежать мошенничества

Безопаснее и надежнее покупать жилье в новостройках, непосредственно от застройщика. Найти авторитетную фирму-продавца проще, чем порядочного человека среди аферистов. Тем более при покупке новой квартиры вы можете быть уверены, что никто неожиданно не вернется из армии или не окажется психически нездоровым.

Если же вы планируете приобрести вторичное жилье, всегда будьте на чеку и все действия оформляйте документально, помните о возможных встречах с мошенниками. Например, понравилась квартира, договорились с продавцом о задатке, обязательно составьте предварительный договор купли-продажи. В нем обговорите окончательную стоимость недвижимости, размер авансового платежа, дату заключения основного договора и полного расчета. Если в квартире до сих под проживают люди, укажите в предварительном договоре число до которого помещение должно быть освобождено и подготовлено к продаже.

Юридическая чистота документов важна и ее проверка обязательна. Особенное внимание следует уделить законности оснований для продажи квартиры. Ели вы понимаете, что не можете самостоятельно проверить этот факт, лучше воспользуйтесь юридической помощью. Просто запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу на сайте в специальной форме.

Распространенная мошенническая схема – реализация жилья после смерти законного владельца. В этом случае суд точно признает сделку недействительной и потраченных денег вам не видать.

Ситуация, когда домой возвращается бывший заключенный, не аннулирует ваших прав на приобретенную недвижимость, но с этого момента квартира превратится в коммунальную со всеми вытекающими последствиями. И выселить незваного гостя «в никуда» у вас не получится даже через суд. Поэтому при оформлении сделки купли продажи недвижимости внимательно изучайте поквартирную книгу и судьбу лиц, выписавшихся из нее.

Не носите при себе крупные суммы денег даже в назначенный день подписания договора купли-продажи. Все расчеты должны осуществляться только через банк, так вы не только обезопасите себя от финансовых потерь, но и сохраните свое здоровье. При передаче денежных средств наличными будьте осторожны и пригласите на заключение сделки двух свидетелей.

Ждем ваших вопросов и будем благодарны за оценку поста.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Перед приобретением квартиры на вторичном рынке необходимо узнать порядок заключения договора купли-продажи, собрать необходимые документы. Не менее важно — изучить уловки, которыми пользуются мошенники для введения покупателей в заблуждение с целью выгодной продажи неликвидного имущества. Без предварительной подготовки к сделке можно ненароком купить квартиру с обременением, «скрытым собственником» в лице дальнего родственника или освободившегося из тюремного заключения жильца.

Пошаговая инструкция к совершению сделки

Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.

1. Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
2. Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
3. Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
4. Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
5. Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
6. Проверка пакета документов и заключение основного договора.

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

Поиск квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

Что нужно проверить, на что нужно обратить внимание в документах

Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.

Выписка из ЕГРН

Запросите документ у продавца. Справку можно заказать в электронном виде, не выходя из дома, перейдя на портал Госуслуги или Росреестр.

В разделе «особые отметки» указывается, есть ли на имуществе обременения, ограничен ли собственник в праве распоряжения.

Также следует сверить паспортные данные продавца и ФИО собственника в выписке.

Если выписка не содержит данных о покупке, передаче по наследству и иных операциях с недвижимостью, значит, она не продавалась после приватизации. Остается осведомиться о личностях собственников.

Технические характеристики и проверка «качества» жилья

Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка. В лучшем случае придется самостоятельно оформлять документы, но если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, придется их устранять.

Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными.

Кадастровый паспорт

Документ может заказать собственник, обратившись в Кадастровую палату, Росреестр или МФЦ. При себе владельцу достаточно иметь паспорт, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины в размере 200 руб. (если нужен электронный вариант — 150 руб.).

Документ выглядит так:

В кадастровом паспорте необходимо обратить внимание на особые отметки, где указано, когда проведены изменения и на каких основаниях, изменились ли границы.

Также можно заказать поэтажный план жилого помещения:

[2]

Если окажется, что жильцы нарушили целостность стен, отмеченных на плане красным цветом, проблем с перепланировкой не избежать. Вопрос о ее законности будет решаться в суде. Пи этом предварительно необходимо получить консультацию в жилищной инспекции о том, допустимы ли произведенные изменения. При неудовлетворительном решении суда жилье нужно будет вернуть в первоначальный вид.

Паспорт БТИ

Если жилье берется в ипотеку, банку потребуется «свежий» техпаспорт БТИ (не аналог кадастрового). В нем указывается:

• дата ввода помещения в эксплуатацию;
• материал исполнения стен, перекрытий;
• количество комнат;
• инвентаризационная стоимость объекта;
• поэтажный план.

Получить документ можно непосредственно через БТИ или МФЦ.

Еще одна трудность, с которой можно столкнуться — незаконное переустройство жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ), например, перенос газовой колонки, замена электропечи на газовую и иные изменения, требующие согласования с жилищной инспекцией и внесения новых сведений в техпаспорт. Даже перемещение кухонной газовой печи на несколько метров в пределах одного помещения должно быть отражено в документах.

Проверка участников сделки, третьих лиц

Определить продавца недвижимости с «сомнительной» репутацией не составит труда, если в отношении него ранее было заведено уголовное дело, он находится в розыске, не выполняет обязательства по кредитам или относится к злостным неплательщикам алиментов.

Проверка продавца

В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.

Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.

Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.

Проверка третьих лиц

Сложности могут возникнуть при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности супругов, а также если в объекте есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям.

В указанных ситуациях собственник не может продать имущество без согласия супруги, а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребенка и разрешения органов опеки и попечительства.

Выяснить, кто прописан в квартире можно благодаря выписке из домовой книги:

В документе указано количество прописанных лиц, кто был зарегистрирован временно, а кто постоянно, кто выписан. На его основании в договор купли-продажи вносятся данные о прописанных лицах, сроках, в которые граждане должны сняться с регистрации и покинуть помещение.

Проверка доверенного лица

Сделки, в которых в качестве продавца выступает доверенное лицо, сомнительны. Законодательство позволяет осуществить продажу при отсутствии владельца, но если под приобретение планируется взятие ипотеки, банк однозначно такую сделку не пропустит.

Покупать у поверенного стоит лишь в том случае, если чистота сделки не вызывает никаких сомнений, личность хозяина известна, он не находится в федеральном розыске, на его имущество не наложен арест.

Приобретателю квартиры необходимо удостоверится в подлинности доверенности. Для этого можно сделать запрос в Федеральную нотариальную палату.

Как проверить риелтора при покупке квартиры

Вторичный рынок недвижимости привлекает «черных» риелторов, которые могут продать один объект несколько раз, обманным путем заполучить оригинал паспорта владельца и заключить сделку, подставив похожего человека. В арсенале мошенников огромное количество уловок, поэтому рекомендуется сотрудничать с крупными агентствами недвижимости.

В ходе беседы нужно задать вопросы:

• как долго работает организация на рынке недвижимости;
• имеет ли агентство действующий статус юридического лица.

Можно зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация, или риелторское агентство — не более чем вывеска у входа.

Чтобы исключить долгие «хождения» по предлагаемым неликвидным объектам, заранее ограничьте срок просмотра вариантов, например, 2 неделями.

При желании можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов. Организация объединяет специалистов, которые проходят сертификацию, обмениваются знаниями об изменениях на рынке недвижимости.

Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо оформить юридическое сопровождение сделки. Именно юрист выявляет «подводные камни» и отвечает за качество проделанной работы.

Риски, подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

В процессе приобретения имущества на вторичном рынке задействован ряд третьих лиц — риелторы, юристы, родственники, поэтому необходимо учитывать все особенности процесса и исключить риски обмана, неуплаты:

Советы юристов, что спрашивать у риелтора, собственника при покупке квартиры:

• кому принадлежала квартира, как долго, на каком основании;
• сколько лет постройке, когда последний раз производится капитальный ремонт;
• почему продается квартира;
• какие объекты инфраструктуры находятся вблизи здания, влияет ли их близость на экологическую обстановку, нет ли негативного влияния шума, вибрации;
• количество жильцов в соседних квартирах;
• когда из квартиры будут выписаны все зарегистрированные в ней лица;
• какие предметы останутся в квартире после продажи;
• когда владелец вывезет принадлежащие ему личные вещи;
• какова окончательная цена квартиры (оговорить непосредственно с продавцом без привлечения риелтора, попытаться договорится о скидке).

После тщательного осмотра квартиры, проверки всех документов, согласования порядка оплаты можно без страха приступать к подготовке и совершению сделки.

Если не учитывать все тонкости процесса покупки квартиры на вторичном рынке, можно лишиться накопленных сбережений, и при этом остаться без жилплощади. Надеяться на риелторов нельзя, ведь сотрудничество не исключает отсутствия мошеннических действий, да и сам риелтор может отказаться «нечистым на руку». Поэтому лучший из вариантов — заняться поиском квартиры от собственника.

Как определить, есть ли иные претенденты на продаваемое жилье? Как узнать об обременениях на квартиру? Какие документы запросить у собственника для безопасной покупки квартиры? Обратитесь к юристу сайта ros-naslrdstvo.ru, чтобы бесплатно получить ответы на все вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как обманывают при покупке новостройки. На что обратить внимание покупая квартиру в новом доме.

Покупка новостройки, как обманывают застройщики. Десять способов обмануть дольщика.

Рекомендую ознакомиться с первой и второй частью статьи, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

1. Обещали квартиру в итоге ничего не дали.

Рекомендация: Заказать полный юридический анализ застройщика, а еще лучше полное сопровождение сделки юристом. За неимением средств самостоятельно оценить застройщика используя инструкцию по проверки застройщика и инструкцию на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

2. Сообщение заведомо ложных сроков строительства.

Средняя задержка строительства составляет 1 год. Но почему повсеместно застройщики нарушают сроки передачи квартиры? Неужели нельзя указать срок строительства с запасом? Конечно можно, но застройщику не выгодно указывать реальные строки строительства. По статистике более половины потенциальных покупателей не станут ждать квартиру со сроком передачи более 2 лет. Зачем терять их? Застройщик сообщает нереальные сроки и продажи идут на ура. Но это еще не все. Срок завершения строительства влияет на цену и еще как! Чем ближе сроки передачи ключей, тем выше стоимость. Указывая заведомо неверную информацию о сроках завершения строительства, Застройщики получают выгоду от продажи недвижимости значительно дороже её реальной рыночной стоимости. Многие возразят: а как же 214-ФЗ со своими штрафными неустойками за нарушение сроков передачи строительства и Закон о защите прав потребителей с 50% штрафом? Так-то оно так, но Застройщики научились минимизировать свои риски, связанные с просрочкой. Во-первых, подавляющее большинство дольщиков не судится, дальше угроз на форумах дело не идет и реально идут в суд от силы 20% покупателей квартир.

Во-вторых, многим нужно побыстрей получить квартиру. И когда дом уже готов, застройщик дает ключи в обмен на подписание соглашения о переносе сроков. Конечно, есть масса способов получить ключи и неустойку, но оставаясь один на один с застройщиком, люди, как правило, подписывают все что угодно на возможность быстрее получить ключи.

В-третьих, суды активно снижают законную неустойку. Если в вашу пользу должна быть начислена неустойка в 1 миллион рублей, на практике суд может ее снизить и вам дадут всего 100 000 руб. Конечно, есть способы взыскать полную неустойку, но не всегда и не со 100% гарантией.

В-четвертых, к моменту сдачи дома застройщик выводит все активы с компании и существует проблема исполнить решение суда. Подробней об этом здесь. Так что иногда судиться с застройщиком вообще нет смысла, если потом не получится исполнить решение.

Это основные факторы, благодаря которым Застройщики не боятся указывать заведомо неверные сроки строительства. Есть и совершенно естественные факторы задержки строительства, такие как отсутствие достаточного финансирования строительства, административные барьеры, некомпетентность менеджмента и т.д.

Рекомендации: анализировать сроки строительства всей группы компании застройщика, всех аффилированных с ней лиц. Если компании допускали просрочку строительства и ранее, то вероятность повторения просрочек по другим объектам очень высокая.

В нашем отчете есть раздел, посвящённый анализу сроков строительства. Стоимость отчета от 3000 руб. Пример отчета здесь.

3. Доплата за квадратные метры.

Бывает так, что застройщики указывают в первоначальном проекте толщину стен, к примеру, 1 метр и вы радуетесь тому, что у вас будет очень теплый дом. В договоре же всегда есть пункт, который дает право Застройщику в одностороннем порядке изменить проектную и иную строительную документацию. По ходу строительства меняется проектная документация и толщина стен становится 50 см. Подобная толщина стен не противоречит СНиП. В итоге Застройщик экономит на материале и как бонус вы получаете дополнительные квадратные метры, которые могут составлять от 2 до 10 лишних квадратов. Если бы вам эти квадраты достались даром, то можно было бы только порадоваться, но за них нужно будет заплатить рыночную цену. Если учесть, что многие покупают квартиру на последние деньги, да еще и в кредит, подобная манипуляция со стороны застройщика никак не может обрадовать.

Рекомендация: Заключайте договор после проверки его у юриста.

Ряд застройщиков добиваются того, что результаты обмера дома не соответствуют реальным размерам. В итоге по каждой квартире появляются незначительные квадратные метры от 1 до 4 квадратов. Ключи вам, конечно, никто не даст, пока вы не оплатите полученную разницу. Данная махинация рассчитана на сложность судебного процесса. Допустим, вам нужно доплатить всего 100 000 рублей и уже можно делать ремонт и фактически жить. Если вы выбираете судиться с застройщиком, то вам нужно заплатить юристу, дождаться пока суд назначит судебно-строительную экспертизу. А значит, в это время вы не можете делать ремонт. Гарантировать же, что все ваши убытки и моральный вред будут взысканы с застройщика, не сможет ни один честный юрист. В итоге, многие соглашаются на условия застройщика, тем более, что в правоустанавливающих документах будет стоять большая площадь, что учитывается при последующей продаже квартиры.

Бывает и обратная ситуация, когда в договоре указано больше квадратных метров, чем вам передают на самом деле. Застройщики в подобных ситуациях страхуются пунктами в договоре указывающими на то, что в такой ситуации они не возвращают деньги.

4.Было общее имущество стало индивидуальным.

Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома. К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом. В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.

Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.

5. Квартира передается со значительными недостатками.

Качество строительства в эконом сегменте значительно упало. Будьте готовы к этому. Если менеджер по продаже вам с гордостью заявит, что будут установлены современные пластиковые окна, то будьте уверены, что вам поставят самые дешёвые, которым место только на помойке и т.д.

Рекомендация: Изучите проект дома, найдите отзывы живущих в подобной серии домов. Если застройщик уже что-то строил, то поспрашивайте тех, кто уже живет в подобном доме.

6. Как застройщики оформляют односторонние акты приемки квартиры.

«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования. Вы получаете ровно то, что прописано в договоре. »

Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика. Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено.

Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — не правда. Рекомендую ознакомиться с инвест-контрактом, заключенный между Застройщиком и администрацией субъекта. Если там указано то что вам рассказывает Застройщик то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства. Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство.

8. Застройщик навязывает свою управляющую организацию.

Будьте готовы, что при подписании акта приема-передачи квартиры вас обяжут подписать договор с компанией, которая будет эксплуатировать ваш дом. Более того, вы сразу согласитесь с ее возможно повышенными тарифами. Как обычно, без этого вам не дадут ключи!

Рекомендация: Принимать квартиру с юристом, который предложит возможные варианты действий. Даная тема слишком обширная, чтоб описать в рамках одной статьи.

9. Застройщик не передает ключи без оплаты коммунальных платежей за период с момента ввода объекта в эксплуатацию и внесения аванса на несколько месяцев вперед.

Не все застройщики требуют коммуналку с момента ввода до подписания акта приема-передачи, ввиду явной незаконности указанного требования, но авансовый платеж на 2-4 месяца вперед требуют практически все. Стоимость коммунальных услуг в новом доме — это тема для отдельной статьи, жадность управляющих компаний не знает предела.

[3]

Не редкость, что управляющая компания фактически доделывает то, что не сделал Застройщик. Дольщик по сути второй раз оплачивает за то, что не было сделано. И вот тут как раз может появиться обещанное вам озеленение и прочие радости жизни. Только на деньги, которые вы платите управляющей компании, а не на те, что вы уплатили за покупку квартиры.

Рекомендация: приемку квартиры осуществлять с юристом.

[1]

10. Проблемы с оформлением права собственности.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все проблемы с оформлением собственности порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет. Постановка вашей квартиры в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура. Подробней о том, как узнать, поставлена квартира на кадастровый учет или нет и об оформлении права собственности квартиры, не поставленной на кадастровый учет, можно здесь.

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком при покупке квартиры в новостройке, подвергайте сомнению каждое слово менеджера. Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся! А лучше доверьте проверку застройщика и сопровождение сделки опытному юристу в сфере недвижимости.

Компания «Силкин и партнеры» оказывает полный комплекс юридических услуг с вязанный с недвижимостью. Пожизненная гарантия сделки!

Источники

1. 
   Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.
2. 
   Смирнов; Петренко Политология; М.: Велби, 2011. — 336 c.
3. 
   Винавер М. М. Очерки об адвокатуре; Ленанд — М., 2016. — 224 c.
4. Правоведение для сельскохозяйственных и ветеринарных вузов. Учебник. — М.: Юрайт, 2015. — 524 c.
5. Зайцев, А. И. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебных приставах» / А.И. Зайцев, М.В. Филимонова. — М.: Ай Пи Эр Медиа, 2014. — 128 c.