Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать

Сегодня предлагаем ознакомиться с информацией на тему: "Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать". Здесь собран весь материал на тему и представлен в удобном для чтения виде. Если, все-таки возникли частные вопросы, то их вы в любой момент можете задать нашему дежурному консультанту.

Как грамотно совершить сделку и можно ли продать квартиру в ипотеке?

Приобретение недвижимости при помощи ипотечного кредитования – это, при наличии стабильного дохода, вполне разумное решение жилищного вопроса.

Однако ситуации, когда люди, купившие жилье в ипотеку, намереваются его продать ещё до полного погашения кредита, встречаются довольно часто.

Можно ли купить или продать квартиру, если она уже куплена в ипотеку, и вообще, допускает ли российское законодательство куплю-продажу недвижимости, взятую в ипотечный кредит и когда такое возможно?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Возможно ли продать невыплаченную ипотечную недвижимость?

Какие основания банк может посчитать уважительными для разрешения продажи заложенной у него недвижимости? Владельцы квартир, имеющих обременение в виде непогашенного ипотечного кредита, принимают решение об их продаже, в основном, по одной из следующих причин:

  1. невозможностью выплачивать взносы;
  2. желанием приобрести более просторное или комфортное жилье;
  3. намерением извлечь из этой продажи прибыль.

Первая из них для банков является самой уважительной, поэтому, при утрате финансовой возможности погашать кредит по ипотеке, рекомендуется не увеличивать задолженность по невыплаченной ипотеке, а обращаться с этой проблемой в банковскую организацию, у которой квартира находится в залоге.

Если решено недвижимость продавать, то банк, с большой долей вероятности, может с таким решением согласиться, и тогда уже можно задуматься, какой вариант продажи выбрать.

О том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку в ВТБ-24, написано тут, а здесь вы узнаете о продаже ипотечной квартиры от Сбербанка.

Варианты продажи

  • Владелец продаваемой квартиры берет взаймы у кого-либо деньги для досрочного погашения ипотеки, полностью выплачивает кредит, продает купленную недвижимость обычным образом и с вырученной суммы отдает долг.
  • Квартира продается человеку, который сам выплачивает банку задолженность по взятой ипотеке, дожидается, когда он снимет с неё обременение, и лишь потом покупает недвижимость у её владельца, но, разумеется, за цену, которая значительно ниже её рыночной стоимости. Сегодня – это самый популярный вариант продажи обремененных ипотекой квартир, но и самый рисковый для их покупателей (в чем риски купли-продажи ипотечной квартиры?).
  • Квартиру продает банк, в котором она заложена. Все действия по оформлению сделки, в том числе, и внесение сведений в реестр Регистрационной палаты, ведут его структуры. Для покупателя квартиры – это самый приемлемый вариант сделки, но для продавца он не очень выгоден. Цель банка – получить с владельца недвижимости долг по ипотеке, поэтому и жилье он может продать за цену, лишь немного превышающую его величину.
  • Продавец квартиры вместе с ней продает покупателю и свои долговые обязательства перед банком, а банковская организация просто переоформляет ипотеку на новое имя. Покупатель при этом становится и собственником жилья, и новоприобретенным должником банка.

Любой из этих вариантов, за исключением первого, предусматривает, что для продавца квартиры сделка будет невыгодной изначально, и это надо учитывать при решении её продать.

Когда жилье, которое находится в кредите, реализовать невозможно?

По существующим правилам продавать квартиры можно хоть на следующий день после их приобретения. Невозможно продать обремененную ипотекой квартиру только в случаях, когда:

  • не получено согласие на это банка-залогодержателя;
  • наложен арест на неё и на любые с ней сделки;
  • квартира перепланирована незаконным образом.

И не следует забывать, что сегодня при продаже квартиры, если она находилась в собственности менее 5 лет и была приобретена после 2017 года (или менее 3 лет при приобретении до 2016 года) придется заплатить 13% НДФЛ.

Реально ли купить недвижимость с обременением, находящуюся в залоге у банка?

Приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, можно, и возможность эта определена всё тем же Федеральным законом №102 «Об ипотеке». Более того, такая сделка для покупателя квартиры может оказаться очень выгодной по следующим причинам:

  1. Жилье, находящееся в банковском залоге, на 15-20% дешевле аналогичных квартир, не имеющих обременений, и, очень часто продавец готов «подвинуться в цене» ещё больше.
  2. Недвижимость, находящаяся в залоге у банковской организации, многократно проверена её юристами, соответственно, и риск стать участником мошеннической схемы при её покупке минимален.

При покупке недвижимости, обремененной ипотекой, необходимо обязательно удостовериться, что у продавца есть документ, подтверждающий согласие банка-залогодержателя с её продажей. Основными условиями успешной покупки ипотечной квартиры являются:

  • наличие у покупателя суммы, достаточной, чтобы погасить банковский долг продавца;
  • наличие у продавца выписки из ЕГРН, причем, не старше 10 дней, так как возможно, что у продаваемой квартиры помимо ипотеки есть и другие обременения;
  • согласование с банком-залогодержателем всех действий по оформлению сделки купли-продажи, а ещё лучше – использование его в качестве посредника.

Если продавец не согласен с такой формой ведения сделки и настаивает на получении средств «из рук в руки», то это должно насторожить: вполне возможно, что после погашения задолженности банком и снятия обременения с квартиры, от дальнейшей её купли-продажи на прежних условиях он откажется.

Как купить жилье на заемные средства, если оно уже в залоге у другого банка?

Переоформление ипотеки – это отличный способ приобрести недорогое жилье, если денежных средств на его единовременную покупку не хватает. К тому же, банки-залогодержатели обычно охотно меняют неплатежеспособного должника на состоятельного (о том, как купить или продать ипотечную квартиру по передаче прав, читайте тут). Однако случается, что другие кредитные организации предлагают более интересные предложения по ипотечному кредитованию. Можно ли приобрести в ипотеку квартиру, находящуюся в залоге другой банковской организации? Можно, хотя это и непросто.

То есть, для того чтобы купить в ипотеку квартиру в одном банке, если она уже заложена в другом, необходимо:

  1. Перерегистрировать выданный на неё ипотечный кредит на себя в банке-залогодателе.
  2. Получить у него согласие на повторный заклад квартиры в другом банковском учреждении.
  3. Заложить её повторно или, по-другому, купить в ипотеку в новом банке.

Правда, процедура эта сложная и, к тому же, первый банк-залогодержатель очень редко разрешает повторный заклад недвижимости, требуя погашения кредита.

Несмотря на то, что квартиры, за которые ещё не выплачен полностью ипотечный кредит, юридически собственностью их владельцев не являются, купля-продажа такой недвижимости сегодня практикуется на законных основаниях и достаточно широко. Главное – это подходить к делу грамотно и при необходимости не пытаться сэкономить на привлечении помощи юриста.

Читайте так же:  Максимальное количество пенсионных баллов

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Что нужно знать при совершении подобной сделки. Об этом поговорим в сегодняшнем материале.

Способы продажи ипотечной квартиры

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, заключение обычного договора купли-продажи не подходит.

Решить данный вопрос можно 4 способами:

  1. Досрочно выплатить ипотеку;
  2. Погасить задолженность в ходе совершения сделки;
  3. Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке;
  4. Продажа ипотечной квартиры банком.

Поговорим обо всех этих вариантах подробнее.

Досрочная уплата ипотеки

Этот вариант прост в понимании, однако сложный в реализации, так как требуется отыскать покупателя с наличными на руках. Схема выглядит просто: взять с покупателя предоплату за жилье и этой суммой погасить остаток задолженности по квартире. В итоге, вы продадите ему уже свободную недвижимость.

[3]

Этапы оформления:

  1. Получить разрешение от банковского учреждения на продажу заложенной квартиры. В некоторых случаях с вас потребуют указать причину досрочного погашения ипотечного кредита.
  2. Вместе с банком определяется сумма долгового остатка.
  3. Составляется договор купли-продажи с покупателем и заверяется у нотариуса – это защитит интересы обеих сторон. Важно указать в договоре, что покупатель вносит остаток долга за текущего владельца квартиры, и он вносится в качестве задатка (аванса).
  4. Выписка всех зарегистрированных в квартире жильцов, в том числе и ее владельца. Это относится и к несовершеннолетним.
  5. Взять у покупателя аванс за квартиру, нужный для погашения квартиры (если он не против, можно взять и больший по размеру задаток).
  6. Внести полученные деньги в банк, закрыть ипотеку и снять обременение.
  7. Подписать договор и произвести регистрацию перехода прав собственности на недвижимость в регистрационной палате.
  8. Получить оставшуюся сумму от покупателя.

Из плюсов быстрое оформление сделки и простота схемы. Из минусов – большие риски для покупателя, так как после внесения задатка владелец квартиры может исчезнуть, попасть надолго в больницу, умереть. А заставить его близких родственников вернуть деньги – долгое занятие, которое требует не одного месяца рассмотрения дела в суде.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В данной схеме банк становится непосредственным получателем задатка. Весь процесс сделки ложится на плечи владельца квартиры, а лучше в помощь нанять проверенного риэлтора. Главная отличительная особенность – необходимость использования в банке двух депозитарных ячеек.

Этапы оформления:

  1. Получить разрешение от банка на продажу ипотечной квартиры.
  2. Определить вместе с банком размер оставшегося долга.
  3. Покупателю требуется заложить средства в 2 ячейки: в первую для банка (сумма равна размеру невыплаченного долга за недвижимость), а во вторую остаток для продавца.
  4. Подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Реестре.
  5. После перехода прав собственности на квартиру покупателю, продавец забирает деньги с первой ячейки для погашения ипотеки.
  6. Банк дает покупателю погашенную закладную на жилье, по которой нужно получить выписку из ЕГРН о том, что нет обременения.
  7. В завершении продавец получает доступ к деньгам из 2 ячейки.

Из явных плюсов – безопасность сделки. Покупатель уверен, что продавец точно не пропадет, а потенциальный владелец в любой момент может вернуть деньги из банка. Из неудобств – сделка контролируется банковским учреждением, сроки и даты проведения операций не всегда подходят для покупателя или продавца.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Данная схема также называется «перезайм» – ситуация, когда покупатель не имеет достаточную сумму для выкупа квартиры, но готов перенять на себя долговые обязательства.

Этапы оформления:

  1. Сообщить в банк о желании досрочно погасить задолженность по квартире и продать ее.
  2. Найти самостоятельно или заручиться помощью банка в поиске покупателя, способного сделать первый взнос в размере не меньше, чем остаток долга по недвижимости.
  3. Заключить с покупателем договор задатка и нотариально заверить. В договоре указать банковское учреждение, в котором оформляется ипотека.
  4. Покупатель вносит необходимую сумму денег для оплаты долга по ипотеке.
  5. С квартиры снимается обременение – особенности процедуры зависят от конкретного банка.
  6. Передача пакета документов (полный список в следующем разделе статьи) в банк, в котором покупатель планирует оформить ипотеку.
  7. Оценка продаваемой недвижимости.
  8. Одобрение сделки со стороны банка, подписание договора, регистрация сделки в Реестре и получение оставшихся денег от покупателя.

Так как все сделки контролируются банком, риски для всех сторон сведены к минимуму. Для покупателя такой вариант – возможность приобрести квартиру в кредит по цене, ниже, чем обычно. Из минусов способа – сложно подобрать подходящего покупателя, у которого будет на руках необходимая сумма для погашения долга. Также не всегда сделку может одобрить банк.

Продажа ипотечного жилья банком

Наихудший вариант для владельца недвижимости. Используется в случае, когда владелец квартиры имеет проблемы с погашением задолженности или не в состоянии оплатить ипотеку и сообщил об этом в кредитную организацию.

Этапы оформления:

  1. Получить от банка согласие на продажу ипотечной квартиры (банк или коллекторы сами потребуют от продавца подобного обращения).
  2. Подписать согласие о продаже недвижимости банком.
  3. Оценка квартиры банком и выставление на торги.
  4. Создаются две ячейки: в первую покупатель закладывает сумму невыплаченного долга, а во вторую – деньги, предназначенные для владельца квартиры. Если недвижимость была приобретена не так давно, то во 2 ячейке может вообще ничего не быть.
  5. Заключение договора купли-продажи, отправление кредитной организацией документов в Росреестр для снятия обременения.
  6. Регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Продавцу не о чем переживать пока идет сделка – банк делает все сам. Из минусов – владелец квартиры обычно получает значительно меньше денег, чем при других вариантах продажи.

Документы при продаже ипотечной квартиры

Перед любой сделкой о продаже ипотечной квартиры требуется подготовить ряд документов:

  1. Паспорта владельцев квартиры (для детей до 14 лет – свидетельства о рождении).
  2. Выписка из ЕГРН на продаваемую недвижимость.
  3. Технический паспорт квартиры.
  4. Справка №9 (выписка из домовой книги).
  5. Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  6. Если квартира покупалась в браке, но оформлена на одного из супругов – потребуется согласие на продажу и от него.
  7. Справка о стоимости квартиры (оценка недвижимости).

Некоторые из этих справок делаются платно, поэтому необходимо рассчитывать свой бюджет заранее.

Кто может купить квартиру в ипотеке

В первую очередь на объявления по продаже ипотечной квартиры откликаются риэлторы – для них данная ниша является «золотым дном», так как можно купить недвижимость по заниженной стоимости. Вторая категория покупателей – люди, желающие купить хорошую квартиру, но пока что не имеющие на нее средств. При заключении договора с такими людьми, лучше, чтобы сделку сопровождал опытный риэлтор.

Читайте так же:  Какого числа выплачивают пенсию

Также на ипотечную квартиру обращают внимание люди, желающие купить жилье именно в этом доме. Например, человек давно хотел приобрести недвижимость в вашем жилом комплексе, и тогда он будет рад откликнуться на предложение.

Какие налоги придется уплатить

При продаже ипотечной недвижимости происходит такое же налоговое регулирование, как и при реализации обычного жилья. Если вы владелец квартиры более трех лет, то платить налоги не потребуется. В ином случае, взымается налог 13%. Уклониться никак нельзя, так как сделки контролируются банком.

Какие риски могут возникнуть

Продавец ничем не рискует. Пока обременение не снято, никто никаким способом не лишит владельца недвижимости.

Для покупателей рисков намного больше. Во-первых, сделка может быть оспорена, если продавец не смог получить разрешение на продажу со стороны банка. Во-вторых, владелец может попытаться «соскочить» со сделки сразу после получения аванса и снятия обременения, и покупателю будет трудно вернуть средства обратно. Причем, продавец может сделать это непреднамеренно. Иногда сделка о продаже прерывается из-за тяжелой болезни владельца квартиры, проблем с документами, порчи недвижимости (пожар, затопление) или смерти человека. Возвратить задаток можно, однако, это очень тяжелое дело.

Поэтому как для продавца, так и для покупателя, крайне важно тесно сотрудничать с банком и риэлторами на этапах оформления купли-продажи ипотечной квартиры!

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Сложно, но можно. Таков ответ на вопрос: «Можно ли продать квартиру в ипотеке?» Придется повозиться, потратить время на оформление документов, но такая операция возможна. О том, как совершить данную сделку и о механизме продажи – читайте ниже.

Все ипотечные квартиры – это квартиры с обременением, то есть продать или подарить ее нельзя без оповещения и разрешения банка. Потому первым делом нужно обратиться с этим вопросом в банк. Банки без восторга воспринимают просьбу о продаже ипотечной квартиры. Это не выгодно, потому что банк теряет деньги при досрочном погашении ипотечного кредита. Некоторые российские банки ответят твердое «нет», другие одобрят сделку.

При обращении в банк нужно будет обязательно указать причину продажи имущества. Чаще всего это:

  • Неплатежеспособность. Потеря работы, финансовый кризис, болезнь – и непогашенная сумма становится неподъемной.
  • Необходимость другого жилья. Возможно, финансовая ситуация плательщика, наоборот, улучшилась, и он хочет купить квартиру большей площади. Или в семье планируется пополнение, и нужны лишние метры для нового жителя. Переезд в другую страну или просто в другой город – тоже в этот пункт.

Как продать квартиру в ипотеке?

Существуют несколько способов, как продать заложенную в банке квартиру.

Самостоятельная продажа квартиры с согласия банка. Заемщик сам находит покупателя, готового погасить кредит. Для этого вначале заключается договор задатка, а затем он заверяется у юриста. В нем прописывается: покупатель погашает банковскую задолженность, а после того получает квартиру в собственность.

Следующий шаг – выплата кредита и процентов по нему. Когда рассчитаетесь с банком, он должен выдать справку о снятии задолженности и закладную.

Далее – снимаем обременение с квартиры: убрать в свидетельстве собственности соответствующую отметку. Как говорилось ранее, пока недвижимость находится под обременением ипотеки, заемщик не может продавать и дарить квартиру. Чтобы совершить данную процедуру, нужно прийти в УРФС (Управление регистрационной федеральной службы) и написать заявление. С собой нужно иметь следующие документы: паспорт квартиры, договор купли-продажи, справку из банка о погашении задолженности, закладную.

После всех этих процедур можно, наконец, продать квартиру и скинуть ипотечный камень с души и кошелька.

Новый покупатель чаще всего покупает недвижимость за собственные сбережения. Но что делать, если нашелся покупатель, который тоже хочет взять ипотечный кредит. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, такому же «ипотечнику»? Первым делом узнайте, есть ли у такого покупателя деньги для оплаты доли стоимости квартиры и хватит ли их для оплаты банковского долга. Если хватит – с таким покупателем можно совершать сделку.

Продажа квартиры с помощью банка. Если об одной мысли о продаже ипотечной квартиры у Вас болит голова, можно переложить часть забот на банк: он сам подыщет покупателя. Но не ждите выгодной сделки. Перед банком стоит задача – погасить долг – и никакой другой. Потому банковская организация не будет ждать выгодного предложения, а согласится на любое.

Банк подготовит предварительное соглашение и предоставит депозитные ячейки, чтобы совершить сделку. Покупатель зачислит деньги на два счета. Один нужен для оплаты кредита и процентов по нему, а на втором будут храниться оставшиеся деньги за квартиру. Деньги со второго счета окончания оформления сделки переходят к продавцу.

Продажа с помощью рефинансирования

Можно досрочно выплатить долг, если оформить кредит в другом банке на более выгодных условиях. Если процентная ставка в новом банке будет ниже как минимум на два процента – в такой сделке есть смысл. Некоторые банки разрабатывают специальные программы по рефинансированию ипотечных кредитов.

Продажа без уведомления банка. Можно найти покупателя, который заплатит наличными за квартиру, и этими деньгами буден оплачен кредит. То есть заемщик просто досрочно выплатит основной долг, если это возможно. Но в случае, если банк узнает о продаже, он может расторгнуть договор купли-продажи. Кроме этого, банк может выставить штраф за нарушение договора (статья 301 Гражданского кодекса). Не рекомендуем пользоваться этим способом.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как и в другом банке, в Сбербанке можно получить согласие на продажу квартиру в ипотеке, если предоставить уважительную причину. В случае преждевременной выплаты придется выплатить денежный штраф. Размер санкций должен быть прописан в договоре. Для продажи имущества, взятого по ипотеке, понадобится оформить следующие документы:

  • Договор задатка
  • Закладную на квартиру
  • Договор купли-продажи
  • Справку из банка об отсутствии задолженности
  • Документ, подтверждающий снятие обременения.

Остаток долга можно погасить досрочно с помощью материнского капитала. А после этого оформить необходимые документы, снять обременение – и продать квартиру.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и как это сделать

За период погашения ипотечного кредита в жизни заемщика могут возникнуть непреодолимые обстоятельства, требующие обмена приобретенной с помощью заемных средств квартиры. Подробнее о том, как поменять квартиру в ипотеке на другую – читайте далее.

Возможен ли обмен ипотечной квартиры: нюансы и законодательство

В соответствии с российским законодательством и подписанным кредитным договором банк является залогодержателем недвижимости и заинтересованным лицом. Поэтому любые действия с обремененной недвижимостью должны производиться только с согласия кредитора.

К таким действиям относятся продажа, обмен, любые улучшения жилплощади, а в некоторых случаях даже сдача в аренду. В частности, по 102-ФЗ установлено, что с согласия банка-залогодержателя квартиру можно подарить, обменять, продать, внести ее в качестве вклада в имущество хозтоварищества и т.д.

Читайте так же:  Социальный налоговый вычет через работодателя можно получить по новому закону

Законодательным актом, регулирующим процесс замены залога, помимо 102-ФЗ является Гражданский кодекс РФ (ст. 345). Именно эти документы устанавливают нормы, правила и возможность обмена недвижимости, находящейся в залоге по ипотечному договору.

При процедуре непосредственного обмена заложенной по кредиту квартиры имеются следующие нюансы:

  1. Обмен предполагает замену существующего залога, то есть переоформление ипотеки на другой объект недвижимости.
  2. Банк может дать свое согласие на замену залогового имущества, но делать это он не обязан.
  3. Процесс замены регулируется не столько кредитным договором, заключенным с конкретным заемщиком, а больше внутренними положениями, инструкциями и регламентами банка (одни кредиторы могут разрешить обмен только после погашения задолженности более половины срока кредитования, другие – не имеют жесткой привязки к дате заключения сделки).
  4. Обмен одной квартиры на другую возможен только при наличии положительной кредитной истории у клиента (отсутствие длительных просрочек).
  5. Приобретаемая недвижимость должна покрывать остаток задолженности (учетом начисленных процентов) с дисконтом минимум в 20-30%.

Важно! Перед поиском нового жилья и подписанием любых документов заемщику следует получить предварительное разрешение от своего банка. Если этого не сделать, можно потратить силы и время впустую и получить при этом отказ.

Какие варианты обмена могут быть: их плюсы и минусы

Поменять квартиру в ипотеке можно с помощью нескольких вариантов, каждый из которых имеет своих особенности, плюсы и минусы. Рассмотрим каждый в деталях.

Снятие обременения банком с залоговой недвижимости и ее продажа с покупкой новой

Данный вариант обмена ипотечного жилья будет предпочтительнее для тех заемщиков, которые планируют купить новую квартиру большей площади и, соответственно, с более высокой стоимостью.

В этом случае, сделка будет осуществляться путем погашения остатка задолженности с помощью собственных средств или привлечения обычного потребительского займа. Для того, чтобы продать имеющуюся в залоге банка квартиру, следует получить его разрешение на такую процедуру и дополнительно на снятие обременения с нее.

Как показывает практика, банки неохотно идут на такие операции из-за повышенных рисков. Выгода здесь имеется только для клиента, улучшающего свои жилищные условия.

Процесс снятия обременения с залоговой недвижимости и ее продажа с одновременным приобретением новой включает в себя следующие шаги:

  1. Получение разрешения от банка-кредитора на продажу обремененной недвижимости и одновременная подача заявки на получение новой ипотеки.
  2. Погашение остаточной задолженности по действующему договору и последующее снятие обременения с недвижимости.
  3. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора купли-продажи.
  4. Поиск новой квартиры (аналогично заключается договор купли-продажи).
  5. Заключение нового кредитного договора.
  6. Обременение нового залога в регистрирующем органе.

Для покупателя старой квартиры никаких минусов не будет, так как приобретает он недвижимость уже без какого-либо обременения.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать читайте далее.

Замена залога по согласованию банка на другой

Альтернативным вариантом обмена квартиры в ипотеке на другую является простая смена залога посредством заключения договора мены. Заключение такого договора будет актуально только при условии практически идентичной стоимости двух объектов. Установление такого факта производится заинтересованным банком-кредитором.

Процесс замены залога в этом случае будет производиться в следующем порядке:

  1. Получение согласия банка.
  2. Предоставление полного пакета документов на новую жилплощадь.
  3. Оценка новой жилплощади и уточнение условий ипотеки по предстоящей сделке.
  4. Подписание договора мены.
  5. Передача новой квартиры в залог банку.
  6. Снятие обременения со старой недвижимости.

Такая сделка имеет ряд сложностей в своей реализации, так как среди собственников недвижимости найдется мало людей, готовых согласиться на обмен квартиры, находящейся в залоге банка.

Продажа и покупка квартиры в одном банке по ипотеке

Данный способ обмена ипотечной недвижимости является наиболее предпочтительным для банка, так как имеет минимальные риски. Простыми словами, заемщик продает имеющуюся недвижимость с разрешения банка и покупает новую также с привлечением заемных средств (с доплатой через ипотеку).

Процедура состоит из нижеприведенных шагов:

  1. Получение официального согласия банка и подача заявки на новую ипотеку.
  2. Выставление старой квартиры на продажу и заключение договора купли-продажи с покупателем.
  3. Поиск приобретаемой квартиры (также заключается договор покупки).
  4. Оформление сделки по новому ипотечному кредиту.
  5. Снятие старого обременения и передача в залог новой квартиры.

То есть здесь происходит одновременный процесс продажи старой квартиры и покупка новой. Для уменьшения возможных рисков можно использовать банковские ячейки для расчетов.

Организационно такую сделку можно оформить в один день.

Отдельно следует сказать, что обмен ипотечной квартиры на более дешевую будет крайне затруднителен. Получить разрешение от банка в этом случае будет практически невозможно, так как ни один банк не согласиться сознательно снижать ликвидность залога.

Выйти из этой ситуации можно с помощью двойного договора купли-продажи на оба объекта недвижимости, когда первая квартира в ипотеке продается после снятия обременения. Об этом рассказывалось выше.

Порядок замены залога в Сбербанке

Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:

  • обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
  • заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
  • предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
  • банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
  • если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
  • происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.

Вывод: К процедуре замены ипотечного жилья Сбербанк подходит с высокой степенью ответственности, минимизируя свои риски и действуя только в своих интересах.

Какие документы понадобятся

Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:

  • паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
  • документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
  • документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
  • документы на приобретаемую квартиру.

Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.

Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:

  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
  • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
  • отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.
Читайте так же:  Расчет пенсии для родившихся до 1966 года

Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.

Важно! Собирать согласованный с банком пакет бумаг следует начать как можно раньше, так как этот процесс может затянуться, что устроит далеко не каждого покупателя и продавца недвижимости.

Законодательство РФ не запрещает обмен жилья, обремененного ипотекой, на другое. Поэтому ответ на вопрос «Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?» будет положительным. Главным условием такой сделки является обязательное получение официального разрешения кредитора. Получив согласие банка, заемщик может выбрать один из вариантов замены ипотечной квартиры: с помощью договора мены, двойного договора купли-продажи или путем первичного снятия обременения с залогового жилья и его последующей продажи.

Напоминаем, что на сайте ведется запись на бесплатную консультацию по сложным вопросам юридического характера и по кредитованию. Просто запишитесь через форму в углу экрана.

Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста и репост.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

    Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

[1]

  • Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  • Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.
  • Читайте так же:  Процент индексации пенсии

    Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

    Способ №3. Реализация банком

    По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

    Способ №4. Продажа долговых обязательств

    Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

    Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

    [2]

    Необходимые документы для сделки

    Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

    Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

    • договор купли-продажи;
    • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
    • технический паспорт на реализуемое жилье.
    • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

    Часто задаваемые вопросы

    Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

    Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

    Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

    Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

    Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

    • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
    • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
    • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

    Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

    Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

    Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

    • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
    • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
    • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

    Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

    Уплата налога с продажи

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

    Источники


    1. Гельфер, Я. М. История и методология термодинамики и статистической физики / Я.М. Гельфер. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2013. — 536 c.

    2. Марченко, М. Н. Сравнительное правоведение / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2013. — 784 c.

    3. Лазарев, В. В. История и методология юридической науки. Университетский курс для магистрантов юридических вузов / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Норма, Инфра-М, 2016. — 496 c.
    4. Штерн, С НАЛОГОВЫЕ АГЕНТЫ. Проблемы статуса и практики; Юркафе, 2012. — 112 c.
    5. Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под редакцией С.А. Боголюбова. — М.: Юрайт, 2018. — 800 c.
    Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here