Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки выгода перекредитования

Нюансы налогового вычета при рефинансировании ипотеки

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки — это миф, как считают многие. Однако правительство так не считает, ведь перекредитование по закону не лишает гражданина возможности вернуть подоходный налог. Давайте разберемся в законодательных аспектах при получении налогового вычета при рефинансировании ипотечного кредита, а также рассмотрим некоторые особенности.

Что такое рефинансирование?

Итак, заемщик решил получить кредит в другом банке на более выгодных условиях, с помощью взятых средств рассчитаться с первым банком и продолжать кредитоваться во втором, более дешевом. Данное действие и является рефинансированием.

Расплатившись с первым кредитором, собственник получает свою квартиру из залога и вновь передает в него, но теперь уже новому кредитору. Не все банки приветствуют такой вариант, когда клиент уходит к конкуренту, потому что у него более дешевые кредиты. Часто, чтобы не терять заемщика, в кредитном договоре сразу оговаривается, на каких условиях можно расторгнуть договор кредитования досрочно. Как правило, за досрочное погашение грозят крупные штрафы.

Большинство молодых семей покупают жилье в ипотеку. Каждый банк разрабатывает свою программу ипотечного кредитования. Может случиться так, что, взяв ипотеку под определенный процент, покупатель вскоре находит банк с более выгодными условиями и хочет перекредитоваться. Он вправе это сделать, тем более что налоговый вычет при рефинансировании ипотеки не теряется.

В чем выгода?

Если в семье работает муж, а жена воспитывает детей и не может приносить доход в семью, такие заемщики не упускают возможность перекредитования на более выгодных условиях.

1. Можно получить больший займ, заплатить меньше дивидендов в виде процентов и взять квартиру большей площади.
2. Сэкономленные деньги семья может вложить в хороший ремонт жилья или приобрести дополнительное имущество. Эти денежные средства могут быть потрачены на что угодно.

Как правило, выгоднее всего сделать перекредитование тем, кто покупал квартиру в ипотеку под 14-20% годовых, если это происходило лет 10-12 назад, когда жилье было значительно дешевле. Сегодня под залог такого подорожавшего жилья дадут кредит под меньший процент.

Если собственник нашел банк с более низким процентом и хочет сделать рефинансирование ипотеки, он не потеряет налоговый вычет, предприняв следующее:

1. Нужно заключить договор рефинансирования ипотечного займа.
2. Прийти в ИФНС, имея при себе два договора: старый, полученный в первом банке, и новый, из банка, который готов перекредитовать вас под более низкий процент.
3. Налоговик рассмотрит все ваши расходы и одобрит получение вычета, если все условия были выполнены.

Имейте в виду! Если кредит оформлялся до 2014 года, то собственнику положен вычет в размере 13% от стоимости жилья (с суммы не более 2 миллионов рублей) и 13% от уплаченных по ипотеке процентов:

2 000 000 х 13% + 13% от суммы процентов, уплаченных банку по ипотечному договору

Если займ на покупку жилья получен после 1 января 2014 года, налоговый вычет в размере 13% предоставляется на выплату ипотечных процентов в размере 3 миллионов рублей. То есть если собственник оплатил проценты банку в размере 3 миллиона рублей, максимально возможные налоговые вычеты составят:

2 000 000 х 13% + 3 000 000 х 13% = 260 тыс. руб. + 390 тыс. руб.

Эта сумма налогового вычета с процентов по кредиту по ипотеке в 390 тысяч рублей является максимально возможной, не важно, производилось рефинансирование или нет. Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки предоставляется на прежних условиях, дополнительных оговорок на настоящий момент в законодательных актах не предусмотрели.

Не упустите один важный момент! Заключая в новом банке договор займа, укажите цель взятия кредита — рефинансирование ипотеки. Законом не ограничивается количество перекредитований, если банк находится на территории Российской Федерации.

Какие документы следует собрать

Кроме банковского договора нужно предоставить:

Если заявитель имеет право на получение материнского капитала, дополнительно предоставляются:

1. Свидетельства о рождении детей.
2. Копия материнского сертификата.
3. Данные о сумме средств на счете.

Если привлекаются поручители, потребуются их паспорта и справки о доходах.

Более подробно о рефинансировании ипотеки можно узнать из данного видеоролика:

Как оформить?

Чтобы оформить рефинансирование ипотеки, понадобится сделать несколько шагов.

• Шаг 1. Подача заявки на рефинансирование. Она подается вместе с комплектом документом, по которым оценивается платежеспособность кандидата. Займодатель анализирует залоговый объект.
• Шаг 2. Получение одобрения от кредитора. Оформление договора.
• Шаг 3. Подача заявки в первый банк о досрочном погашении. Оформление договора и регистрация его в Росреестре.
• Шаг 4. Получение средств и погашение займа в первом банке.

Важно! В ходе процедуры рефинансирования возникает такой период, когда деньги на погашение займа в первом банке перечислены, но имущество еще не является залогом для второго банка. Банк, производящий рефинансирование, компенсирует риск выплатой комиссионного взноса заемщиком или берет в залог второй объект недвижимости.

После того как займ первой банковской организации будет выплачен, квартира освобождается от обременения и попадается в залог к новому кредитору.

Получение вычета при рефинансировании

Наличие рефинансирования никак не скажется на процедуре получения налогового вычета, если правильно оформлен договор: когда в нем указан обычный займ, это означает, что вычет использовался.

Размер вычета составляет 13% от стоимости ипотеки с процентами. Стоимость жилья может быть любой, но вычет положен только с суммы в 2 млн. рублей.

Выплата производится за несколько отчетных налоговых периодов. Их число зависит от суммы годового дохода. За год можно получить не больше, чем:

13% х сумма годового дохода, и не более 260 тысяч рублей.

После того как договор рефинансирования оформлен, нужно обратиться в отделение налоговой инспекции по месту жительства и подать заявление о предоставлении налогового вычета. К заявлению прилагается копия банковского договора и документы на жилье.

Налоговый вычет, положенный при покупке жилья в ипотеку с рефинансированием, оформляется через:

1. Фискальный орган (то есть налоговую инспекцию).
2. По месту работы (в бухгалтерском отделе).

Чтобы получить налоговый вычет по ипотеке, удобно подать документы в ИФНС в конце года, чтобы возврат перечислили одной суммой на банковский счет.

Но не все так быстро. После подачи документов налоговикам дается время на рассмотрение. Срок проверки не менее 4 месяцев установлен Налоговым кодексом РФ. Отклонения от него в большую сторону бывают не часто.

Порядок рефинансирования ипотеки регламентируется статьями ГК РФ, приказами Министерства юстиции, положениями ЦБ РФ, иными нормативно-правовыми актами. Несоблюдение норм закона преследуется в судебном порядке.

Таким образом, можно сделать вывод, что налоговый вычет при рефинансировании ипотеки продолжает действовать и позволяет вернуть гражданину уплаченный подоходный налог.

Сохраняется ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки?

Под налоговым вычетом понимается возмещение через подоходный налог части расходов на содержание детей, приобретение недвижимости, уплаты банковского кредита. Законодательный механизм направлен на поддержку граждан, имеющих детей, приобретающих жилье по ипотечному кредитованию. В статье поговорим о том, сохраняется ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки?

Рефинансирование ипотеки и налоговый вычет – сохраняется или теряется процент

Остается ли налоговый вычет при рефинансировании или теряется? Процедура рефинансирования означает заключение нового ипотечного договора (в том же кредитном учреждении или в новом). При этом залоговая недвижимость передается другому кредитору. Читайте как получить при покупке квартиры в ипотеку.

Это означает, что заемщику необходимо:

• собрать новый пакет документов для ипотеки;
• передать их на рассмотрение в новый банк;
• заключить новое соглашение.

При этом вся процедура повторяется, как и при получении первого кредита:

• банк изучает платежеспособность потенциального клиента;
• кредитную историю;
• оценивает состояние залогового имцщества.

На видео – налоговый вычет при рефинансировании ипотеки:

Затем, в случае вынесения положительного решения, новый кредитор погашает долг клиента перед прежним банком и заключает скредитный договор на своих условиях. Читайте сколько раз можно получить налоговый вычет.

Изменение банковских кредитных ставок в сторону снижения делает выгодной процедуру перекредитования (рефинансирования).

На практике это выглядит следующим образом:

• оформление ипотеки под 15% в банке Х;
• переоформление договора по 12% в банке Y;
• получение кредита в Y;
• возмещение остатка долга Х;
• выплата % Y.

С помощью рефинансирования можно пересмотреть сроки кредитования, уменьшить % кредита, соединить несколько кредитов в один, снизить размер платежей по процентам. Перекредитование осуществляется как в том же самом банке, если он изменил кредитные ставки, так и в другом. Про налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерам читайте тут.

После переоформления ипотечного договора заемщик имеет право на возврат по уплаченным процентам.

Условия, при которых невыгодно заключение новой ипотеки:

• длительность действия первоначального кредита более 5 лет;
• погашение долговых обязательств более, чем на 50%;
• разность в кредитных процентах менее 2.

По графику погашения долга, чаще всего, наибольшие суммы приходятся на первые 5 лет. В дальнейшем выплачивается тело кредита, а проценты занимают незначительную долю в общем платеже. Аналогичная ситуация при выплате более половины займа. По % ставкам экономия имеет место, если отличия составляют 2-3 процента. Как оформить налоговый вычет за лечение зубов узнайте здесь.

Затраты, требующиеся на получение нового кредита по погашению процентов:

• две госпошлины (при снятии залоговой стоимости с недвижимости и новой регистрации);
• повторная оценка жилого помещения, домостроения, земельного участка;
• услуги по заверению документов;
• комиссионные выплаты новому банку за погашение долга старому заемщику;
• выплаты страховой компании за страхование кредита.

Имеет смысл подумать о необходимости перекредитования, если срок погашения первичного кредита небольшой. Во время переоформления договора придется выплачивать первому банку повышенные проценты из-за отсутствия залогового покрытия. Предоставляется ли, профессиональный налоговый вычет по НДФЛ узнайте в этом материале.

Пример. Гражданин П. взял ипотеку на приобретение дома в размере 3 млн. руб. на 15 лет под 15% годовых. Через 10 лет остаток долга составил 1 млн. 765 тыс. руб. При сохранении прежней ставки предстоит выплатить 800 тыс. руб. по процентам. В случае перекредитования на 13% платеж будет равен 645 тыс. руб. или на 155 тыс. руб. меньше Налоговый вычет по рефинансированию составит 84,0 тыс. руб. Общая бюджетная экономия была бы 239 тыс. руб. (155,0 тыс. руб. +84,0 тыс. руб.).

Необходимо уточнить, есть ли штрафные санкции за досрочное расторжение ипотечного соглашения и в каком размере. Возмещение убытков первому банку могут превысить выгоду от перекредитования. Сопоставив ожидаемую экономию по налоговому вычету процентных банковских платежей с расходами во время перезаключения договорных обязательств, можно принимать окончательное решение.

Имущественный вычет означает фактические расходы на погашение процентов по целевым кредитам, израсходованным на строительство или покупку недвижимости (в том числе земельных участков для индивидуального строительства или под готовыми строениями). Про налоговый вычет при покупке земельного участка расскажет эта статья.

Условия получения налогового вычета

Исходя из видов налоговых вычетов по НДФЛ, вычет на новый договор распространяется только на погашение процентов и предоставляется, если об этом указано в тексте соглашения.

Если же перекредитование сделано для выплаты самого кредита, то возмещение по подоходному налогу не полагается. Порядок выплат по расторгнутому соглашению сохраняется при условии, что они не перечислены в полном объеме.

До 2014 года налоговое возмещение рассчитывалось как сумма 13% от стоимости имущества (максимальный размер 2млн. руб.) и всех уплаченных процентов, включая перефинансирование: 13%*2 млн. руб. + 13%*кредитные проценты. Про список документов для налогового вычета за лечение расскажет эта ссылка.

По новому закону установлен максимальный возврат от 3 млн.руб. выплаченных процентов, с учетом процедуры перекредитования (390 тыс. руб.). Итоговая сумма льготирования по подоходному налогу будет равна 650 тыс. руб.

На видео – условия получения налогового вычета:

В законодательстве оговорено, что уменьшение налогооблагаемой базы производится только при целевом получении кредита на улучшение жилищных условий (покупку недвижимости, строительство дома, приобретение земельного участка под застройку).

[3]

При приобретении недвижимости в общую стоимость на налоговую льготу имеют право оба супруга.

Если вычет не использовался в полном объеме, то его можно использовать при получении другого кредита. Данный вычет ограничен в размере: он не может превышать 3 млн. руб. по уплате процентов. Другое условие: он используется один раз по одному объекту недвижимости.

Для получения налоговой льготы необходимо иметь:

• официальное трудоустройство;
• регистрацию в налоговой инспекции по уплате подоходного налога с физических лиц;
• российское гражданство или работать по квоте для иностранцев;
• договор купли-продажи недвижимости;
• кредитное соглашение.

Для получения налогового вычета в ФНС требуется предъявить следующие документы (оригиналы и копии):

• заявление о возврате подоходного налога;
• Декларацию 3 НДФЛ;
• справку 2 НДФЛ;
• новый ипотечный договор;
• квитанции об уплате кредита;
• банковскую выписку о выплаченных процентах;
• график погашения кредита;
• паспорт.

На видео – необходимые документы:

Декларация 3-НДФЛ для получения налогового вычета подается в любое время по окончании календарного года (в отличие от уплаты налога на полученные доходы).

Сроки возврата налогового вычета после подачи заявления, и рассмотрения подтверждающих документов – 4 месяца. Средства перечисляются на личный расчетный счет.

Налоговый вычет можно оформлять не сразу, но при просрочке будет возвращен налог только за предыдущие 3 года. Невыплаченная сумма переносится на следующий год до тех пор, пока не будет перечислена полностью.

Сумма возмещения не может превысить годовой размер уплаченного подоходного налога. Налоговые выплаты, сделанные в период, когда не действовал закон о праве на вычет, вернуть нельзя.

Возмещение подоходного налога в части уплаченных процентов при перезаключении ипотечного соглашения позволяет вернуть до 390 тыс. руб. Условием получения положенной по закону суммы является фиксация целевого назначения кредита: «на погашение кредитных процентов». В противном случае, это буде означать новый заем, при котором имущественный вычет не полагается. Документы на перерасчет подоходного налога подаются по окончании календарного года. Декларация на возмещение подается в любое время, как и документы для налогового вычета за квартиру.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Программы рефинансирования появились на отечественном рынке финансовых услуг относительно недавно и быстро стали востребованы у российских граждан. Такие предложения позволяют улучшить условия кредитования и существенно снизить объем переплаты. При этом для многих становится непонятен вопрос о том, можно ли получить налоговый вычет после рефинансирования ипотеки.

Что говорит законодательство?

Согласно действующему законодательству, налоговый вычет при рефинансировании ипотеки сохраняется. При этом должны быть соблюдены определенные правила, при которых гражданин продолжит получать имущественный вычет при рефинансировании ипотеки. Возможность получить вычет по начисленным процентам физическое лицо может только один раз в жизни и в отношении одного ипотечного объекта.

Налоговый вычет вправе получить российский гражданин, который оформил и подписал кредитный договор с банком. Для возможности его получения требуется правильно сформировать пакет документов для налоговой службы.

Если гражданин воспользовался правом возмещения НДФЛ по ранее оформленному кредиту, то возместить расходы на оплату займа другого банка он вправе после окончания возмещений по процентам первого кредитора, то есть после закрытия кредиторской задолженности. Сначала физическое лицо получает возврат сумм начисленных процентов в первом банке, а только затем может рассчитывать на вычет по второму кредиту.

Что меняется в процедуре оформления вычета?

Физическое лицо после прохождения процедуры рефинансирования должен подать в налоговую службу пакет документов, состав которого аналогичен списку для получения обычного вычета. Возврат налога по ипотеке после рефинансирования возможен при предоставлении следующих документов:

• заявление с просьбой о возмещении начисленных по кредиту процентов;
• налоговая декларация;
• справка о доходах;
• подтверждение проведенных оплат в виде чеков или квитанций;
• кредитные договора.

Единственное отличие заключается в том, что после перехода в другой банк на налоговый вычет при рефинансировании ипотеки требуется подать кредитный договор с первым кредитором и соглашение о перекредитовании, заключенное со вторым банком. Такой перечень документов поможет налоговому инспектору отследить историю изменения уровня расходов.

Возврат НДФЛ при рефинансировании ипотеки и процедура его оформления не меняется и аналогична стандартному процессу оформления налогового вычета. Физическое лицо вправе выбрать один из возможных вариантов подачи документов в налоговую службу. Сделать это можно при посещении территориального отделения, через сервис удаленной подачи или при помощи услуг почтовой связи. Налоговый вычет можно оформить через работодателя. Первый способ позволит получить общую сумму вычета, что с точки зрения возможности накопления специалисты считают более рациональным.

Вопросы сроков и выгоды

После подачи документов налоговые инспекторы определенное время проводят их проверку. Средний срок рассмотрения варьируется от 2 до 3 месяцев. После получения одобрения и подачи заявления перечисление сумм происходит в течение 30 дней. Для заемщика это означает возможность получения возврата через 4 месяца, именно такой срок установлен законодательно в качестве максимального.

Налоговый вычет на проценты по ипотеке при рефинансировании предполагает максимальную сумму в виде 3 млн рублей. Для заемщика это означает возможность вернуть средства в размере 390 000 рублей.

Помимо возврата по процентам имеется возможность получить вычет по расходам на приобретение жилого имущества. Лимит по сумме установлен сегодня в виде 2 млн. рублей, что означает возможность возврата 260 000 рублей. Рассчитывать на налоговый вычет могут лица, не использовавшие ранее возможность получения возврата в полном объеме. Важно иметь возможность подтвердить все произведенные расходы в отношении жилого объекта документально.

[1]

Сегодня в сети интернет представлено большое количество онлайн-калькуляторов, при помощи которых в течение нескольких минут можно оценить выгодность программы рефинансирования. Преимуществом таких инструментов является возможность получить информацию о размере налогового вычета.

Важные моменты

Важно ответственно подойти к составлению договора. Для того чтобы избежать сложностей рекомендуется заранее ознакомиться с типовым бланком кредитного соглашения и уточнить, как в нем предусмотрено указать целевое назначение получаемых кредитных средств. Можно взять в кредитной организации уточняющую справку, что позволит облегчить процесс общения с налоговым инспектором.

Во вновь заключаемом договоре должна быть четко указана цель получения займа в виде рефинансирования. Отсутствие в соглашении такого указания будет основанием для отказа в получении налогового вычета. При этом в обязательном порядке в документе указывается ссылка на рефинансируемые договора.

Ограничений на количество перекредитований со стороны законодательства не установлено, но определенные условия прохождения процедуры могут устанавливаться кредитной организацией. Важно, чтобы она имела регистрационные документы, разрешающие осуществлять банковскую деятельность на территории РФ.

При подаче документов стоит знать, что требуется указывать размер произведенных выплат в полном объеме нарастающим итогом, а не только за предыдущий год. При оформлении кредита в 2014 году и подаче декларации в 2018 требуется указать общую сумму оплат за весь период пользования кредитными средствами. Получать предусмотренную компенсацию от государства можно на протяжении всего времени действия кредитного договора. При досрочном погашении займа в расчет будет принята сумма фактически уплаченных процентов по кредиту.

Подводные камни: чем может грозить рефинансирование?

В ряде случаев заемщик рискует не только получить отказ в получении налогового вычета в рамках договора рефинансирования, но и получить обязанность выплатить налог на полученную материальную прибыль в размере 35%. Такое возможно в ситуации, при которой налоговый инспектор примет решение о том, что в результате кредитной сделки гражданин получил прибыль.

В число наиболее распространенных ситуаций входят следующие:

• произведен перерасчет долговых обязательств в иностранной валюте, в результате чего произошло списание определенной суммы долга;
• прошла реструктуризация займа в рублях с частичным списанием долга, в то числе за счет получения средств государственной субсидии;
• получена разница между процентными ставками по новому кредиту и старому договору, которая оказалась по сравнению со ставкой ЦБ больше 30%.

Полученная материальная прибыль облагается по ставке 35%, при списании части долговых обязательств будет удержано 13%. Часть подоходного налога после проведения налоговых отчислений можно вернуть, возвратить часть сумм с налога на материальную выгоду не получится. В связи с подобными рисками стоит заранее проконсультироваться со специалистами кредитного отдела и исключить возможность развития нежелательных событий.

Заключение

При рефинансировании ипотеки заемщик имеет право на получение возврата в части уплаченных процентов. Рефинансирование ипотеки и налоговый вычет существенно снижают нагрузку на семейный бюджет. При несоблюдении ряда требований налоговая инспекция вправе отказать в получении возврата уплаченных сумм, поэтому необходимо тщательно подходить к составлению кредитного договора и в обязательном порядке указывать цель получения кредитных средств в виде рефинансирования в заключаемом с новым финансовым учреждением договоре.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки — все плюсы и минусы

Многие (если не все, то большинство) банков предлагают такую услугу, как рефинансирование кредита на более выгодных условиях. Особенно интересно это будем тем заемщикам у которых есть кредиты на большие суммы, когда даже незначительное улучшение процентных ставок способно дать хорошую экономию за счет конечной переплаты по кредиту. В первую очередь это конечно же ипотека, размер которой может составлять несколько миллионов и срок погашения исчисляется годами.

Было неплохо сэкономить несколько сотен тысяч за счет перекредитования ипотечного кредита. Но тут, как и везде, есть свои подводные камни. И не всегда такой прием даст вам положительный результат. Более того, вы даже можете уйти в минус. Как? Об этом ниже.

Какую возможность даст вам рефинансирование

Для тех кто не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.

Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.

Если по простому, то сторонний банк (с вашего согласия) выкупает долг у кредитовавшей вас финансовой организации. Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам. Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%. Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

Перекредитование ипотеки — плюсы

Давайте для начала рассмотрим идеальный вариант.

Рефинансирование ипотеки подойдет тем, кто брал данный кредит давно, по высоким ставкам. За несколько лет, ипотечный процент планомерно снижался. И сейчас можно легко найти тот же самый кредит на более выгодных условиях.

Когда мы с женой брали свою первую квартиру в ипотеку в 2009 году, ставка по кредиту составляла 16% годовых. Ипотечный кредит на вторую квартиру в 2014 году мы получили уже по ставке 12%.

Давайте посмотрим на примере, насколько выгоден такой ход, для семей обремененных ипотечным кредитом.

Есть ипотека. Остаток по не выплаченному кредиту 2 млн. рублей сроком на 10 лет под 14% годовых. При текущем раскладе, переплата банку будет составлять примерно 1 700 тысяч рублей (по данными ипотечного калькулятора).

Если сделать ход конем и «продать банку» свои долги на более выгодных для вас условиях под 12% годовых — какова будет ваша выгода? Всего 2% разницы по ипотечной ставке способны дать вам экономию почти в 300 тысяч рублей. И это при том, что дополнительно к этому, снизится ваш ежемесячный платеж (примерно на 2,5 тысячи в месяц).

Можно даже на лету посчитать, выгодно ли вам это мероприятие или нет. Разница в процентной ставке между двумя кредитам (существующим и будущим) — это то количество денег, которые вы будете экономить от суммы кредита каждый год.

1% от миллиона — 10 тысяч рублей, 2% от 1,5 миллионов — 30 000, 3% от 3 млн. рублей — это уже 90 тысяч ежегодный экономии. Конечно с каждым годом, за счет уменьшения суммы основного долга, размер «сэкономленных» денег будет также снижаться в той же пропорции.

Получается — рефинансирование ипотеки очень заманчивый вариант и возможность платить меньше денег банкирам. Но не спешите бежать в банк, есть и другая сторона монеты (или медали).

Подводные камни или все минусы

У нас тоже была возможность взять другой кредит (и даже в том же банке) по более низким процентным ставкам (на тот момент на 3,5% ниже). Я даже загорелся этой идеей и начал собирать необходимые документы, но потом, все подсчитав, понял, что это не только не даст экономии, а наоборот, повлечет за собой дополнительные издержки. Конечно не в прямом смысле я буду платить больше по кредиту. Подвох кроется немного в другом.

Поэтому, если вы планируете сделать рефинансирование, вам лучше знать об этом заранее и потом исходя из полученных знаний принимать верное решение.

Камень 1 — есть ли выгода?

Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие. У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.

До сих пор не могу логически понять, за что я должен платить банку, при получении кредита. Он мне дает деньги в долг под проценты. И за то, что я у него эти деньги беру и обязуюсь их ему вернуть с переплатой (взял тысячу отдал две), банк берет с меня еще дополнительные средства.

Это тоже самое, как если бы вы пришли в магазин, попросили бы взвесить килограмм мяса за 400 рублей, а на руки получили бы 0,9 кг. 100 грамм взял бы себе продавец за то, что он оказал вам услугу по продаже. Это полный бред.

В итоге: вы тратите деньги и свое время. Время тоже желательно перевести в денежный эквивалент.

Как? Возможно вам придется брать отгул на работе за свой счет (и не один раз), чтобы собрать все бумажки, оформить документы и провести сделку по переоформлению кредита. Сколько рабочих дней вы потеряете в виде недополученной зарплаты? Все ваши действия и прямые понесенные финансовые затраты трансформируйте в некую сумму денег. Это и будет стоимость нового кредита.

Теперь нужно понять сколько денег в виде экономии даст вам новая ипотека. Здесь опять на помощь придет ипотечный калькулятор. Забивайте в него ваш текущий долг, процентную ставку и срок кредита. Запомните (запишите) полученные данные. Ну а дальше меняйте в нем процентную ставку на новую и смотрите что получилось.

Нас интересует в первую очередь конечная переплата по кредиту, а вернее разница между первой и второй ипотекой. Из нее вычтите ваши финансовые затраты и получите реальную картину экономии.

Еще более правильнее будет оценить выгодность, если вы в калькуляторе уменьшите сумму основного долга на размер понесенных вами расходов во время оформления. Если у вас был долг 800 тысяч, а вы потратите 30 тысяч, то нужно выставить 770 тысяч. Почему? Эти деньги (в данном примере 30 тысяч) которые вы потратите, можно было бы сразу внести в качестве досрочного платежа, тем самым уменьшив общий долг перед банком.

Если у вас небольшой размер кредита и (или) вам осталось платить не так уж и много лет, то скорее всего рефинансирование ипотеки будет вам не выгодно или не столь выгодно. Особенно если разница между процентными ставками невелика. Ну может сэкономите пару тысяч.

Выигрыш при сумме долга в 500 000 рублей и разнице в 1% на периоде 5 лет даст экономии всего 15 тысяч рублей. И это без дополнительных затрат на переоформление. Если же учесть еще и их, то вам повезет если выйдите в ноль.

Выводы.

Прибегать к данной процедуре имеет смысл в одном из следующих случаях, если у вас:

• большой размер кредита;
• длительный срок кредитования;
• большая процентная ставка (по сравнению с той, что в данный момент предлагают банки).

Думаете это все? Конечно нет. Есть еще один подводный камень, способный все ваши благие начинания навредить вашим финансам. Имя ему налоговый вычет.

Камень 2 — налоговый вычет

Это была вторая причина по которой мы отказались от переоформления кредита. Если вы не планируете получать или уже полностью получили налоговый вычет за квартиру, то можете смело пропустить данный пункт. Или у вас квартира стоимостью от 2 млн. рублей. Если же нет, то читайте дальше наши советы.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть 13% средств от потраченных на покупку жилья и уплаченных процентов по кредиту. Но не более чем с 2 миллионов рублей (на данный момент). Вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

При оформлении налогового вычета в первую очередь вам возвращаются проценты с основной стоимости квартиры. Когда вы полностью получите все причитающиеся вам деньги, в дело вступает возврат по начисленным процентам.

Когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог, 13% которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

Вы купили квартиру за 1,3 миллиона. Было своих денег 300 тысяч и 1 000 000 взяли в кредит на 10 лет под 13% годовых. Переплата по кредиту будет составлять около 800 тысяч. Вы имеет право получить 13% от стоимости квартиры — 169 тысяч рублей и от выплаченных процентов по кредиту — 91 тысячу (13% от 700 тысяч). Не забывайте: 2 миллиона на которые можно получить вычет максимальная сумма — 2 млн. — 1,3 млн. (стоимость квартиры) = 700 000. Итого вы можете получить от государства — 260 тысяч рублей.

Конечно по старой ипотеке вы уже переплатили часть средств в виде начисленных процентов и можете претендовать на получении 13% с них. Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить. И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитываете.

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволит понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

1. Издержки на переоформление.
2. Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
3. Переплата в результате рефинансирования
4. Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам ( 2 млн. минус стоимость квартиры).
2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
5. Сколько недополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Важное изменение (дополнение)

По поводу налоговых вычетов при рефинансировании ипотеки.

Есть статья в законе:

П.1 ст. 220 НК РФ: «налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов,
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.»

Если по простому, то на все понесенные расходы (в том числе рефинансирование) на квартиру можно получить налоговый вычет.

Самое важное условие! В новом договоре должно быть прописано назначение кредита — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Тогда проблем возникнуть не должно. Налоговая примет декларации и будет возвращать 13% по уплаченным процентам по новому кредиту.

Перед оформлением рефинансирования обязательно уточните у нового банка, что будет прописано в новом договоре. Если будет иная формулировка — то возможны проблемы с налоговой.

Для некоторых, предоставление подобных документов (справок от банка) вполне достаточно. Другие все воспринимают в штыки и не хотят производить возврат по новому кредиту.

Лучше заранее уточнить все детали у своей инспекции по месту жительства.

За обновлениями в этой и других статьях теперь можно следить на Telegram-канале: @vsedengy.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки: условия получения, способы расчета и порядок возврата

Государство, с целью облегчения условий приобретения ипотеки гражданами, предоставляет им субсидию в виде возврата части НДФЛ в размере 13% от общей стоимости приобретаемого жилья, но не более 260000 руб. Из суммы погашенных процентов за пользование кредитом выплачивается налоговый вычет. Но иногда случаются ситуации, когда в интересы заемщика входит смена кредитора. Тут возникает вопрос, можно ли при этом сохранить право на выплату НДФЛ и как это сделать.

Как рефинансировать ипотеку

Прежде чем принимать меры по смене финансового учреждения, рекомендуется ознакомиться со всеми возможными последствиями.

Заемщика на этом пути могут ждать такие неожиданности:

Только удостоверившись в пользе принимаемых мер, можно приступать к действиям. В первую очередь необходимо подписать новый договор. В документе требуется указать цель получения заемных средств: рефинансирование ипотеки. В соглашении также нужно детально описать предмет залога, чтобы было понятно, что ипотека относится к одному и тому же объекту недвижимости.

Второй шаг – обращение в орган налоговой службы. При себе нужно иметь копии обоих договоров и стандартный пакет документов для получения налогового вычета при рефинансировании ипотеки. Могут потребоваться и дополнительные справки. Полный перечень необходимых документов можно получить, обратившись в налоговую службу по месту жительства.

Если недвижимость была приобретена до января 2014 г., то заемщик может рассчитывать на выплату НДФЛ только за один объект. Позднее в законодательство были внесены изменения. С 2014 г. можно получить вычет за несколько объектов, если до этого времени право не было реализовано.

Какую выгоду получит заемщик при рефинансировании

Получая ссуду в другом банке, придется понести финансовые издержки на оценку залогового имущества. Кроме того, банк может устанавливать комиссию за рассмотрение заявления потенциального заемщика на получение кредита. Помимо финансовых затрат, данный процесс повлечет за собой потерю времени на изучение банком кредитной истории претендента на получение ссуды. Прежде чем обращаться в другой банк, рекомендуется проконсультироваться о возможности рефинансирования ипотеки в финансовом учреждении, где она уже получена.

Кредитор может пойти на этот шаг в следующих случаях:

• клиент увеличит сумму ссуды;
• возникли сомнения в платежеспособности заемщика (в этом случае банку выгоднее немного уменьшить процентную ставку, чтобы снизить риски);
• финансовое учреждение является участником соответствующих программ и получает за это отчисления;
• заемщик ответственно выполняет все обязательства по своевременному погашению задолженности, но уже получил письменное согласие другого банка на получение ипотечной ссуды (кредитору в этом случае выгоднее снизить процентную ставку, чем потерять клиента).

Если заемщиком все же было принято решение обратиться к другому кредитору, перечисленные затраты окупятся в среднем за 0,5 года.

Рефинансирование принесет следующие выгоды:

• снижение годовой процентной ставки влечет за собой уменьшение ежемесячного платежа;
• общая переплата по ипотеке ощутимо снижается.

Рефинансирование позволит уменьшить ежемесячный платеж и общую переплату по ипотеке.

Для заключения нового договора потребуются такие документы:

• паспорт;
• любой второй документ, подтверждающий личность;
• трудовая книжка;
• справка 2-НДФЛ;
• подтверждение переоформления залога.

Что такое имущественный налоговый вычет

Ежемесячно из заработной платы граждан РФ работодателем производятся отчисления НДФЛ в размере 13%. При оформлении кредита на приобретение или строительство жилья заемщику возвращается часть суммы налога. Такой вычет называется имущественным. Он может быть направлен как на погашение основного долга, так и на уплату процентов. Возврат составляет 13% от суммы обязательства. Вычет сохраняется в случае дальнейшего рефинансирования.

Но законодательством установлено ограничение. Сумма, на которую может быть начислен вычет, не должна быть более чем 2 млн руб. Отсюда несложно посчитать максимальный лимит налога. Он составит 260 тыс. руб. Эта сумма может быть выплачена заемщику за год или за несколько лет, а возможно, и с перерывами. Все зависит от размера его официального дохода и налога, который высчитывается из заработной платы.

Условия получения ипотечного вычета

Претендовать на возврат части налога при оформлении кредита на покупку или строительство жилья может гражданин Российской Федерации, уплачивающий НДФЛ в бюджет государства в размере 13% из заработной платы. Выплаты производятся по итогам отчетного периода, т.е. календарного года. Заявку на возврат налога можно подать раньше – в течение года.

[2]

В выплате налогового вычета будет отказано в следующих случаях:

• объект ипотеки оплачивается работодателем, средствами из материнского капитала или из государственного бюджета;
• стороны договора купли-продажи недвижимости являются взаимозависимыми (родственники);
• у заемщика отсутствовали официальные доходы в последние 3 года;
• клиент является ИП и осуществляет деятельность на условиях упрошенного налогообложения.

Как посчитать основной вычет

Возврату подлежит 13% затраченных средств, но не более 260 тыс. руб. При расчете суммы вычета следует учитывать такие показатели:

• дата получения акта о вступлении в права собственности на жилье (по окончании года, в котором заемщик стал владельцем объекта ипотеки, можно обращаться в налоговый орган за возвратом);
• в декларации при оформлении основного вычета можно указывать как заемные средства, так и собственные, которые были потрачены на приобретение или строительство недвижимости.

В 2014 году в законодательство были внесены изменения. Согласно им, в случае если жилье приобреталось на правах совместной собственности, каждый из совладельцев может получить налоговый вычет в пределах лимита: 13% от 2 млн руб.

Как посчитать процентный вычет

При расчете процентного вычета результат может различаться в зависимости от времени приобретения заемщиком жилого помещения (период до 2014 г. или после).

Если недвижимость была приобретена до 2014 г, владелец имеет возможность получить налоговый вычета на всю сумму выплаченных процентов.

Например, И. В.Александров приобрел квартиру за 2 млн 115 тыс. руб. в 2013 году на средства ипотеки. Спустя 4 года он решил подать заявку на возврат НДФЛ за период с 2014 г.

Александров заплатил в бюджет налог из заработной платы в 60 тыс. руб. Эта сумма составила 279000 руб. Заемщик выплатил банку проценты за кредит в размере 340000 руб. Из них можно вернуть 44200 руб. Таким образом, Александрову в текущем году будет возвращено 260000 руб. основного вычета и 19000 руб. процентного (по декларациям за 2014-2016 гг.). Оставшиеся 25200 руб. ему будут возвращены на основании декларации за 2017 г.

Если жилье приобретено в период с января 2014 г., вычет может быть рассчитан на сумму не более 3 млн руб. Максимальная сумма, которую получит налогоплательщик, – 390 тыс. руб.

Например, А. О. Соловьев приобрел дом на заемные средства в июне 2015 года. Он заплатил за него 2 млн 900 тыс. руб. Из них 2 млн 200 тыс. руб. предоставил банк, 700 тыс. руб. – собственные деньги Соловьева. Кредит выдан сроком на 10 лет с процентной ставкой 14% годовых.

Через 2 года Соловьев переплатил банку 580356 руб. В феврале 2018 года он обратился в налоговую и получил основной вычет в полном объеме (260000 руб.). Заемщику вернули проценты в размере 78 тыс. руб. В следующие годы он имеет право на вычет из суммы 2 млн 400 тыс. руб.

Где получить налоговый вычет

Возврат НДФЛ может быть произведен налогоплательщику на его банковский счет. Для этого гражданин лично обращается в налоговую с заявлением.

Вместо возврата налог

Существует и другой вариант получения налогового вычета. Можно на протяжении установленного периода не платить в бюджет 13% доходов. Для этого гражданин должен получить в ИФНС подтверждение предоставления налогового возврата с указанием его суммы. Затем отнести его работодателю.

Когда могут насчитать налог при рефинансировании ипотеки

Для проверки декларации полагается срок длительностью 3 месяца. Если нарушений не будет обнаружено, налогоплательщик получит свои деньги в течение следующих 30 дней.

Источники

1. 
   Кучерена, А. Г. Адвокатура в условиях судебно-правовой реформы в России: моногр. / А.Г. Кучерена. — М.: Юркомпани, 2017. — 432 c.
2. 
   Мурадьян, Э. М. Ходатайства, заявления и жалобы (обращения в суд) / Э.М. Мурадьян. — М.: Юридический центр Пресс, 2015. — 446 c.
3. 
   Астахов, Павел Земельный участок. Юридическая помощь по оформлению и защите прав на землю с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2015. — 256 c.
4. Пучинский, В. К. Пересмотр судебных постановлений в порядке надзора в советском гражданском процессе: моногр. / В.К. Пучинский. — М.: Юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, 2015. — 192 c.
5. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.