Когда не нужно платить налог при продаже — через три года или пять лет

Налог при продаже квартиры

Любой доход гражданина в России облагается НДФЛ налогом на доходы физических лиц. Продажа жилой недвижимости (квартиры, дома) имеет прямое отношение к НДФЛ, поскольку подразумевает получение дохода. Подоходный налог с продажи квартиры для резидентов РФ составляет 13%, для не резидентов — 30%.

При продаже квартиры, дома, дачи, земельного участка, комнаты, жилого помещения, либо доли в недвижимости, которая находилась меньше 5 лет в собственности (либо менее 3 лет), государство предоставляет резидентам имущественный налоговый вычет в 1 млн. рублей. То есть, если объект продан за 1,5 млн. , то НДФЛ рассчитывается с 500 тысяч.

(1 500 000 — 1 000 000)*13% = 65 000 руб.

Однако, воспользоваться этим вычетом можно только один раз в году. То есть, при продаже более одного объекта недвижимости в год, его можно использовать лишь для одного из них.

Гараж, машиноместо, недостроенный дом не подпадают под действие этого положения, в этом случае имущественный вычет возможен лишь в размере 250 000 рублей.

Налогооблагаемая база может быть также уменьшена за счёт затрат собственника на покупку данного недвижимого имущества. Либо за счёт затрат на покупку в текущем налоговом периоде новой жилплощади, взамен проданной. То есть — стоимость покупки минус стоимость продажи = сумма облагаемая НДФЛ.

От НДФЛ полностью освобождаются

От уплаты подоходного налога при продаже жилого помещения полностью освобождаются лица, которые владеют им не менее 5 лет, либо 3 лет, в зависимости от способа его приобретения, а также от времени оформления права собственности.

Закон распространяется только на физических лиц и действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в деятельности, приносящей доход. Законом не предусматривается никаких льготных категорий граждан.

До 2016 года от уплаты подоходного налога при продаже освобождались собственники владевшие жильём более 3 лет с момента регистрации собственности. Это правило остаётся действующим для объектов недвижимости оформленных в собственность ранее 1 января 2016 года.

С 2016 года этот срок был существенно увеличен. Теперь подоходный налог при продаже квартиры должен быть уплачен, если право собственности зарегистрировано меньше 5 лет.

При этом это касается и тех сделок, что были заключены до 1 января 2016 года, а право собственности было зарегистрированы позднее.

Однако есть исключения из правил

Так же как и раньше, срок 3 года для продажи без последующей уплаты НДФЛ, остается для:

• Квартир, домов, земельных участков и пр., полученных по наследству
• Недвижимости, подаренной близкими родственниками
• Жилья, полученного в порядке приватизации
• Имущества, полученного по договору ренты.

При расчетах учитывается кадастровая стоимость

С 2016 года в качестве налогооблагаемой базы принимается максимальная сумма — либо стоимость имущества прописанная в договоре, либо кадастровая стоимость объекта с понижающим коэффициентом 0,7. Эта новация принята для того чтобы пресечь практику ухода от уплаты подоходного налога при продаже квартир. Когда в договоре купли-продажи указывалась стоимость объекта менее одного миллиона, а по факту с покупателя бралась другая, реальная стоимость.

Иначе говоря, теперь необходимо сравнить цену объекта, указанную в договоре купли-продажи и его кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7. Платить НДФЛ придётся с максимальной суммы.

Как определить срок владения после которого можно не платить подоходный налог с продажи квартиры

Дата возникновения права собственности как правило указывается свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН. Однако иногда в этом могут возникнуть некоторые затруднения. Например:

• При наследовании жилья, собственность исчисляется со дня смерти наследодателя
• Право собственности на кооперативную квартиру считается со дня выплаты последнего паевого взноса либо со дня подписания акта приёма-передачи от кооператива собственнику.
• До 1998 года регистрацией недвижимости занимались БТИ, и свидетельства не выдавались. В этом случае дату можно поискать в правоустанавливающем документе или заказать выписку из ЕГРН.

На практике встречаются и нестандартные ситуации, в которых без специалиста не разобраться, так например:

• С 2009 года квартирой в равных долях владела семья из трёх человек. Однако, в 2017 году один из собственников выкупает (либо наследует) все остальные доли, становясь единоличным собственником всей жилплощади. Возникает ли тогда обязательства по уплате НДФЛ с продажи этого жилья? Ведь прошло менее 5 лет (3 лет) со дня покупки (либо наследования) долей? В этом случае изменение долевой собственности не имеет значения. Если с даты регистрации права собственности на его первоначальную долю прошло более 3 лет — НДФЛ не взимается.
• Собственники иногда могут достраивать свое жилье. Нужно ли платить налог при продаже жилого дома, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше трех лет? Если внешние границы дома были изменены и были внесены соответствующие поправки в кадастровый паспорт, то НДФЛ с продажи придется заплатить.

Проще всего понять принцип расчета подоходного налога при продаже недвижимости на примерах.

Стандартный случай

1.Жилплощадь была приобретена в апреле 2014 года, а продана в мае 2017 года. Находилась в собственности более 3 лет (оформлена в собственность до 2016 года). Поэтому подоходный налог с продажи платить нужно.

2. Собственник вступил в права наследства в 2016 году и решил продать полученную в наследство квартиру в 2018 году. Оценочная стоимость при наследовании составила 2,3 млн. руб, кадастровая — 2,4 млн. руб. Продается объект за 2,1 млн рублей. Поскольку срок владения был меньше 5 лет, собственник обязан заплатить подоходный налог. В данном случае оценочную или кадастровую стоимость невозможно учесть как расходы на приобретение. Недвижимость же унаследована. Сравниваем кадастровую стоимость с ценой объекта в договоре 2 400 000*70% = 1 680 000. Продажная стоимость в договоре выше, поэтому рассчитаем НДФЛ по ней:

(2 100 000 — 1 000 000)*13% = 143 000 руб.

С учетом кадастровой стоимости

1. В 2016 году приобретена квартира стоимостью 4,6 млн. руб., через полгода ее продали за 6,3 млн. руб. Кадастровая стоимость объекта составляет 6,8 млн. руб. Применив к кадастровой стоимости коэффициент 0,7, получаем сумму 4,76 млн. руб. Что значительно меньше, цены заявленной в договоре купли-продажи. Исходя из это и нужно рассчитывать подоходный налог, учитывая максимальную сумму, то есть с ту, что указана в договоре.

(6 300 000 — 4 600 000)*13% = 221 000 руб.

Расчет с учетом расходов на приобретение проданной недвижимости

1. Квартиру покупали в 2015 году за 3,5 млн. рублей. В собственности она была всего год. И была продана за 4,2 млн. рублей. НДФЛ может быть вычислен двумя способами. С применением налогового вычета в 1 млн. рублей или с учётом стоимости покупки этой недвижимости. Собственник может выбирать тот вариант расчета налога, который ему наиболее выгоден. В данном случае выгоднее использовать второй вариант.

(3 500 000 — 1 000 000)*13% = 235 000 руб.

(4 200 000 — 3 500 000)*13% = 91 000 руб.

2. Гражданин приобрел жилой дом в июле 2015 года за 750 тыс. руб., а в марте 2016 года его продали за 920 000 руб. Здесь выгоднее выбрать имущественный вычет:

(920 000 — 750)*13% = 22 100 руб.

(920 000 — 1 000 000) Расчет с учетом расходов на приобретение в течении налогового периода альтенативной недвижимости (обмен)

1. В 2017 году гражданином была унаследована квартира оценочной стоимостью 3,8 млн. рублей. В декабре 2018 года она была продана за 4,15 млн. рублей. А в феврале 2019 года собственником этой проданной жилплощади был куплен жилой дом стоимостью 9,8 млн. руб.. При расчётах в этом случае можно учесть стоимость приобретенного в текущем налоговом периоде жилого дома. Исходя из этого, обязательств по уплате налога не возникает.

(9 800 000 — 4 150 000) Расчет при продаже объекта находившегося в долевой собственности

1. Двое со-собственников , владея 1/2 доли каждый, продают унаследованную квартиру. Стоимость расходов на приобретения жилплощади учесть нельзя (объект получен в наследство), можно только использовать налоговый вычет 1 млн. руб. Стоимость объекта указанная в договоре купли-продажи — 1,8 млн. руб. Кадастровая стоимость 2 млн., применяя коэффициент 0,7 получаем сумму 1,4 млн. Следовательно при расчёте налога используем договорную цену. Каждый из собственников должен будет уплатить НДФЛ:

((1 800 000 — 1 000 000)/2)*13% = 52 000 руб.

Здесь, конечно, есть вариант составить два договора купли-продажи, на каждую долю отдельно. В этом случае каждый из двух продавцов получает налоговый вычет в 1 млн., и НДФЛ соответственно не платится. Однако, такая схема может не подойти покупателю квартиры (например, если жильё приобретается в ипотеку). Также злой и въедливый налоговый инспектор может расценить это как попытку ухода от налогов.

При продаже долевой собственности встречаются ситуации, когда один из собственников владеет недвижимостью более 3 (5 лет), в связи с чем освобождается от подачи декларации и уплаты подоходного налога. Тогда как остальные собственники владеющие долями в праве собственности на этот объект менее 3 лет (5 лет), обязаны подать налоговую декларацию и если нужно — уплатить НДФЛ. Однако, закон позволяет в договоре купли-продажи дольщики любой порядок распределения дохода, не привязываясь к долям.

Другими словами, можно продавать квартиру как единый объект, а в купле-продаже указать стоимость каждой доли. Показать что большую часть денег получил со-собственник освобожденный от уплаты подоходного налога.

2. Семья из трёх человек владеет квартирой разных долях и разный срок. В 2019 году они продают эту жилплощадь за 2,5 млн. руб.. Отец являясь собственником 1/2 доли владеет ею более 3 лет (5 лет). А его сыновья недавно (менее 3 лет) вступили в права наследства после смерти матери и имеют по 1/4 доли каждый. В договоре купли-продажи прописано, что общую стоимость объекта стороны договора распределили следующим образом: каждый сын получает по 333 тыс. руб (1/3 от налогового вычета в 1 млн. руб.); отец получает

(2 500 000 — 333 000*2)*13% = 1 834 000 руб.

Отец освобождён от уплаты НДФЛ, а дети пользуясь имущественным налоговым вычетом, тоже не должны будут уплачивать подоходный налог. Однако, декларацию в ИФНС сыновья должны подать обязательно.

Когда подавать декларацию и платить налог

При продаже жилой недвижимости находящейся в собственности более 5 лет (3 лет), декларацию подавать не нужно.

Однако, если налогооблагаемая база с учётом вычета и пр. подразумевает нулевой налог, то декларацию подать гражданин всё равно обязан.

Декларацию и пакет сопутствующих документов нужно подать в ИФНС до 30 апреля года следующего после продажи недвижимости.

Налогоплатильщик обязан перечислить рассчитанную сумму подоходного налога до15 июля.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии следующих документов:

• Выписку из ЕГРН на проданную жилплощадь подтверждающую переход права собственности.
• Копию договора купли-продажи и акта приема-передачи.
• Копии платёжных документов, подтверждающих оплату по договору (расписки и пр.)
• Документы которые подтверждают расходы на приобретение проданной налогоплательщиком недвижимости либо приобретённой другой жилплощади в текущем налоговом периоде. Это могут быть договор купли-продажи, акт приема-передачи и платёжные документы (расписки, банковские платёжки и пр.)
• Если продается подаренная или унаследованная жилплощадь — договор дарения, свидетельство о праве на наследство.
• Кадастровый паспорт.
• Копия паспорта налогоплательщика.
• Заявление на предоставление вычета в 1 млн. руб.
• Полный перечень всех подаваемых документов.

Представить пакет документов можно по почте заказным письмо, но лучше сделать это при личном визите в ИФНС.

Оплатить положенный НДФЛ с дохода от продажи квартиры можно в любом отделении банка. Реквизиты для оплаты можно найти официальном сайте ФНС или на сайте Госуслуг.

Что будет если не платить налог при продаже квартиры

Если не подать вовремя декларацию или просрочить выплату подоходного налога, налогоплатильщика ожидает суровое наказание:

• Если даже, в результате применения налогового вычета, налог равен нулю, за неподачу декларации налагается штраф 1000 рублей
• Штрафы до 30% от суммы полагающегося к уплате НДФЛ за каждый месяц просрочки, если вовремя не подать декларацию и не оплатить налог. На злостного неплательщика может быть наложен штраф до 40%.
• Пени начисляется за каждый день просрочки начиная с 16 июля.
• Если налогоплатильщик отказывается от уплаты, а сумма налоговой задолженности больше 600 млн. рублей (Таки да! Бывает и такое!), законом предусмотрена уголовная ответственность.

Рассчитать сумму положенного по закону налога с дохода от продажи квартиры Вы можете на специальном калькуляторе.

В особо запутанных случаях расчёт НДФЛ и заполнении декларации можно перепоручить профессиональным налоговым консультантам. Обойдётся подобная услуга в скромную сумму, около 1500 рублей. Желающие могут разобраться в этом не особо сложном деле самостоятельно. Всё что нужно, скачать с сайта ФНС программу для заполнения декларации 3-НДФЛ и заполнить всё самостоятельно.

Поправка 2019 года

Согласно тексту поручения Президента, опубликованному на сайте Кремля, до 31 мая 2019 года Правительство РФ должно утвердить поправки к закону, позволяющие не платить 13% НДФЛ при продаже квартиры находившейся в собственности более 3 лет, а не 5 лет, как было ранее. Однако, продаваемый объект должен быть единственной недвижимостью в собственности продавца. Текст поручения Президента:

Пр-277, п. 1а-3
«сокращение с пяти до трёх лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, по истечении которого доход, полученный физическим лицом от продажи такого объекта, освобождается от налогообложения, в случае если объект недвижимого имущества в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации является единственным жилым помещением, находящимся в собственности налогоплательщика».

Налог с продажи имущества

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

• При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
• При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
• При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

• Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
• Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

• Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
• Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
• Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности без налога

Приобретение квартир стало не просто способом покупки своего угла, но и открыло дорогу к возможностям получать доход. Однако об этом знает и государство, поэтому такие способы улучшения своего состояния приравнены к источникам прибыли и подлежат налогообложению.

Некоторые строят на покупках недвижимости настоящий бизнес, другие радуются получению своего жилья для проживания. Но любого из них будет волновать, как продать квартиру, которая менее 3 лет в собственности, и не платить налог.

Альтернативные пути ухода от налога

Действительно, сумма налога получается внушительной даже при продаже дешевого жилья. Покупатели стараются любым способом избежать налогообложения. Люди, владеющие объектом, иногда предпочитают вообще не продавать недвижимость, пока не выйдет облагаемый срок. Однако есть несколько способов, которые позволяют решить, как не платить налог.

Придержать квартиру и дождаться срока, установленного законами, — это самый простой путь, но долгий по времени. Также надо учитывать, что налоговая база постоянно пополняется новыми поправками. У любого собственника, желающего продать объект, нет гарантий, что спустя все сроки ему не придется платить налог.

Поэтому в рамках материала будут рассмотрены альтернативные варианты продаж недвижимости, которая в собственности менее 3 лет.

Срок владения собственностью и определение стоимости

До прошлого года закон определял срок в 3 года, по истечении которых продажа квартиры уже не подлежала налогообложению. Собственник получал право продавать/менять жилье без расходов на НДФЛ. Но с прошлого года сроки владения до продажи ужесточились. Ставка осталась исходной:

• для граждан России — 13%;
• для других определена — 30%.

Теперь срок владения достиг отметки в 5 лет, однако увеличение касается не всех категорий граждан. Для договоров дарения, когда право на владение передано близким по крови родичам, сроки остаются прежними: 3 года.

Не коснулось увеличение и тех граждан, кто получил недвижимость по наследству или с обременением. Новые сроки актуальны только для лиц, кто получил или приобрел объекты уже после внесения поправок в закон о праве собственности. Если же квартира оказалась во владении до 2016 года, новый регламент не действует, и срок остается первичным.

Желая стабилизировать активный рост цен на недвижимость, законодатель внес еще одну поправку, и она касается стоимости объекта. Теперь налог рассчитывается из кадастровой стоимости, а не рыночной. Однако допускается исходить из оценочной стоимости, если заключение выдано независимым экспертом. Но возможная разница между ценой по кадастру и рынком не может различаться намного.

Собственникам нужно знать, в каких случаях налог с продажи квартиры не платится:

• владение более 3 и 5 лет соответственно;
• если цена для продажи идентична первичной стоимости.

Но при любом варианте определение окончательной стоимости объекта всегда в прямой зависимости от цены по кадастру. Срок начинает отсчет обычно от момента регистрации нового права. Но есть оговорки, когда срок может изменяться. Так, при наследовании срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.

В видеоролике подробно рассказывает эксперт об особенностях таких продаж:

Как избежать налога от продажи

Отсутствие выгоды, дополнительные расходы

Необходимо понимать: налог только в том случае применяется, если налицо факт получения финансовой выгоды. Если прибыль не получена, то и налог теряет свою необходимость.

Чаще всего собственники применяют несложную схему, когда в главном договоре указывается стоимость объекта при приобретении. То есть когда передавалось право собственности, стоимость была (условно) 900 тысяч рублей. Если проходит продажа до 3 лет, то в договоре указывается аналогичная стоимость. Перед законом нарушений нет, поскольку налогообложение применяется только при прибыли.

Так, если изначально стоимость была оценена в 1 миллион рублей, а через год стала 2 миллиона рублей, прибыль составит 1 миллион. Именно на прибыльный миллион распространится требование закона о налоге.

Уменьшить размер налога возможно, если доказать, что новым собственником были потрачены средства для улучшения условий. Сумма налога будет уменьшаться пропорционально затратам владельца.

По стоимости объекта недвижимости

Есть еще способ, когда не платится налог с продажи квартиры. По закону стоимость объекта до миллиона рублей не облагается налогами.

Поэтому в сфере недвижимости используют несложный вариант, когда в договоре указывается стоимость до 1 миллиона рублей. Если цена выше, то остаток оформляется в письменной форме как обычная расписка.

Необязательно искать незаконные и сомнительные выходы для уклонения от выплаты налога. Законодательство оставляет законные способы не платить налог при продаже. Также предусмотрено возвращение затраченных средств при помощи налогового вычета. Каждый собственник должен понимать, что Налоговый кодекс не забирает деньги, а стремится приложить силу к созданию безопасных условий для сделок.

Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Согласно Налоговому Кодексу, если Вы владели квартирой (или другой недвижимостью) больше минимального срока, то Вы освобождаетесь от налога при ее продаже (а также необходимости подавать налоговую декларацию). При этом минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено жилье (новые правила были введены ФЗ №382-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2016 года). В данной статье мы рассмотрим, как определить, после какого периода владения недвижимостью, Вы будете полностью освобождены от налога при ее продаже.

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года (любым способом), то применяются «старые правила» (действовавшие до последних изменений в Налоговом Кодексе): Вы освобождаетесь от налога (и необходимости подавать налоговую декларацию), если на момент продажи недвижимость находилась в Вашей собственности более трех лет.

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели жилье после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года в следующих ситуациях (для всех остальных случаев — 5 лет):

Если Вы получили недвижимость в наследство от близкого родственника.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

Пример: в 2016 году Синицын С.С. получил в наследство от отца квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку жилье получено по наследству от близкого родственника, то минимальный срок владения таким жильем составляет 3 года. Таким образом, Синицыну не нужно будет платить налог с продажи квартиры в 2020 г. и подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (ведь к моменту продажи квартира будут находиться в его собственности более трех лет).

Пример: в 2016 году Воронов В.В. получил в наследство от дяди квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку квартира получена в наследство после 1 января 2016 года не от близкого родственника (согласно ст.14 СК РФ, дядя не относится к близким родственникам), то минимальный срок владения таким жильем составляет 5 лет. Таким образом, при продаже квартиры в 2020 году, Воронову В.В. нужно будет отчитаться перед налоговым органом и заплатить налог.

Недвижимость получена в дар от близкого родственника

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в дар от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

Пример: В июне 2016 года отец подарил Гарелину Я.И. квартиру. Для улучшения своих жилищных условий Гарелин планирует продать эту квартиру в конце 2019 года. При продаже квартиры в 2019 году Гарелину Я.И. не придётся платить налог и подавать декларацию в налоговый орган, так как квартира была подарена близким родственником и на момент продажи будет находиться в собственности более 3-х лет.

Жилье было приватизировано

Если Вы получили право собственности на жилье в результате приватизации, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

Пример: Супруги Ивановы приватизировали квартиру, в которой проживали, в августе 2016 года. Через три года (в августе 2019 года) они смогут продать данную квартиру, не уплачивая налога с продажи.

Имущество получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный срок владения для безналоговой продажи также составляет три года.

Как мы указали выше, если Ваш случай не попал ни в одну из категорий, то для продажи жилья без налога оно должно находится у Вас собственности не менее 5 лет.

Пример: в мае 2016 году Яблоков В.В. купил квартиру по договору купли-продажи. В 2020 он собирается продать эту квартиру. Яблоков В.В. должен будет подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог, так как в данном случае минимальный безналоговый срок владения составляет 5 лет.

Пример: в 2016 году Красильников В.В. получил в дар от дяди квартиру. В 2020 году он собирается продать указанную квартиру. Поскольку квартира была получена не от близкого родственника, и на момент продажи будет находиться в собственности Красильникова менее пяти лет, то при ее продаже Красильникову В.В. необходимо будет подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Как рассчитать срок владения?

Мы рассмотрели, как определить минимальный срок владения для безналоговой продажи в различных ситуациях, но, в тоже время, не всегда понятно, с какого момента отсчитывается срок владения.

В общем случае действуют следующие правила:

• при покупке жилья (по договору купли-продажи или долевого строительства) срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на недвижимость;
• при получении недвижимости в наследство срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

Более подробно вопрос исчисления срока владения рассмотрен в нашей статье С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Надо ли платить налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет

Надо ли платить налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет? Этот вопрос очень актуален на сегодняшний день из-за изменений в Законодательстве. Им задаются многие лица, которые столкнулись с процедурой реализации недвижимости.

Налоги должны платить все трудоспособные и профессионально занятые граждане Российской Федерации. Но в большинстве случаев государственные пошлины вычитаются с их заработной платы начальством. О процедуре погашения налогов в таком случае можно и не задумываться.

Совершенно иной случай — самостоятельное осуществление тех операций, которые могут приносить любому лицу дополнительный доход в определенном размере. Тогда о соблюдении налоговых обязательств необходимо задуматься самому. Для этого необходимо обратиться в Федеральную налоговую службу с определенным пакетом документов и оплатить государственную пошлину по выданной квитанции.

Немного сложнее дела обстоят с недвижимостью. В зависимости от срока владения лицо может и полностью избавиться от обязательств по выплате налогов. В законодательстве Российской Федерации произошли некоторые изменения, были введены новые условия по уплате налога от продажи квартиры более 3 лет в собственности. Стоит разобрать их поподробнее.

Типы сроков

В законодательстве выделено два основных срока владения недвижимостью, чтобы избавиться от необходимости выплаты налога на продажу квартиры более трех лет в собственности: более 3 и более 5 лет. Рассмотрим их в отдельности.

Срок владения квартирой более 3 лет

Первый и минимальный срок для освобождения от налоговых обязательств — 3 года. Если лицо владеет недвижимостью более 3 лет, то оно может не вносить в бюджет страны государственную пошлину за ее продажу.

Но при осуществлении подобных сделок основному лицу (продавцу) выставляется несколько условий. Данные условия определяют возможные способы получения в собственность недвижимости. Среди них выделяют:

При соблюдении одного из указанных выше требований лицо, т. е. продавец недвижимости, может полностью избавить себя от необходимости погашения налогов.

[2]

Срок владения квартирой более 5 лет

Второй срок — 5 лет. Для него, как и для предыдущего срока, существуют особые требования. Чтобы избавиться от налога с продажи квартиры в 2017 году в собственности более 5 лет, необходимо, чтобы она была получена одним из указанных ниже способов:

• Квартира куплена через оформление документа о купле-продаже. Большинство людей приобретают недвижимость именно таким образом. Квартира может быть оплачена как сразу же при получении, так и через рассрочку или ипотеку.
• Квартира подарена лицу на безвозмездной основе. Данная процедура не так проста, как кажется. Факт дарения фиксируется в нескольких документах. Одаряемый не должен платить дарителю за получение квартиры. Многие недобропорядочные лица пытаются выдать описанную ранее процедуру купли-продажи за дарение. Это делается по нескольким причинам: отсутствие налогов, значительное сокращение процедуры оформления сделки, отсутствие долгой волокиты с документами и т. д. Но подобные противоправные действия могут привести к административной или даже уголовной ответственности обоих лиц.
• Получение квартиры через процедуру наследования от лиц, которые не связаны с вами кровным родством или брачными узами. Данная процедура встречается не так часто. Многие оформляют договор пожизненного содержания или дарения.
• Квартира получена после удачного инвестирования в строительное предприятие или объединение.

При соблюдении одного условия после 5 лет владения квартирой можно полностью забыть о налогах при ее продаже.

Подача документов

Итак, вы соответствуете одному их перечисленных выше требований. Но автоматически избавиться от налоговых обязательств не получится. Необходимо обратиться в Федеральную налоговую службу и подтвердить способ приобретения и получения в собственность квартиры.

Первый шаг — подача декларации. Подавать ее нужно в любом случае, даже если вы полностью избавляетесь от необходимости вносить в бюджет страны государственные пошлины. Существует несколько способов и путей составления данной бумаги:

• Помощь нотариусов. Обращение к нотариусам — один из самых быстрых и проверенных способов составления полного пакета документов для абсолютно любых сделок и операций. Специалисты оперативно и профессионально подготовят нужные бумаги. Самое главное преимущество для лиц при обращении к нотариусам — полное избавление от возможности наличия в документах ошибок. Любые недочеты могут повлиять на действительность не только бумаги, но и сделки в целом.
• Использование бланков и шаблонов. Большое количество ресурсов и официальный сайт Федеральной налоговой службы Российской Федерации представляет образцы 3-НДФЛ. В них необходимо только вписать свои данные.

Второй шаг — подача документов в строго установленные налоговой инспекцией сроки. При несоблюдении отведенных сроков вам начисляются пенни.

КонсультантПлюс:Форумы

Страницы: 1 … 37 38 39 40

#951 20.01.2017 10:30:00

Re: Налог с продажи квартиры

[email protected]

письма Минфина по данной проблеме я выкладывала здесь неоднократно. Поищите, пожалуйста. Засорять форум не хочу.

#952 20.01.2017 10:33:19

Re: Налог с продажи квартиры

Ivannated

Кто в курсе, можно поподробнее ?

#953 02.02.2017 12:12:56

Re: Налог с продажи квартиры

Добрый день!
Ситуация следующая: двухкомнатная квартира, на каждую из комнат свое свидетельство, т.е. свидетельства именно на комнаты, а не на доли.
Одна комната была получена по договору дарения более 3 лет назад.
Вторая комната была куплена менее 2 лет назад за 2 млн. руб.
Обе комнаты принадлежат одному собственнику.

Сейчас собственник планирует продать всю квартиру за 4 млн. руб., клиенты берут ипотеку сбербанка.
Как правильно оформить сделку, чтобы не платить налог с продажи?

Заранее спасибо за ответ!

#954 02.02.2017 15:44:55

Re: Налог с продажи квартиры

Kate03

Как правильно оформить сделку, чтобы не платить налог с продажи?

попробуйте воспользоваться письмами Минфина о разделении единой квартиры (у вас обратная ситуация, по сути)

[1]

Либо продавайте также комнатами, установив, что комната, купленная 2 года назад, продается за 2 млн (примените вычет к доходам по расходам на эту комнату), а остальная комната вместе с коридором, кухней и т.д. тоже стоит 2 млн (с нее ничего платить не будете, т.к. в собственности более 3-х лет)

#955 02.02.2017 17:01:52

Re: Налог с продажи квартиры

KateK, большое спасибо за ответ!
Буду просить, чтобы Сбербанк сделал два договора на каждую из комнат, но боюсь, что максимум, что удасться сделать — это в одном договоре прописать стоимость каждой из комнат.

#956 03.02.2017 09:04:35

Re: Налог с продажи квартиры

Kate03

консультант сказал, что т.к. покупка комнаты- это расширение доли, то налогом не облагается и даже декларацию подавать не нужно.

да, у меня тоже было такое мнение. Причем на эту тему очень много писем.

лучше сходить к инспектору с ним проконсультироваться.

если не доверяете, сделайте письменный запрос в свою инспекцию.

Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. В данной статье мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, то Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. То есть, продав такую квартиру, у Вас не возникает абсолютно никаких обязательств перед налоговой инспекцией и делать Вам ничего не нужно.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет, в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях:
— если жилье приобретено до 1 января 2016 года;
— если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он планирует продать данную квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как он получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года). Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. С целью улучшения своих жилищных условий она планирует продать эту квартиру в конце 2019 года. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как квартира была получена по наследству от близкого родственника). Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

1. Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить)
2. Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи. В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке). Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

Также стоит отметить, что если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

Обратите внимание: Даже, если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

Пример: в феврале 2018 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Соответственно, Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2019 года, а затем в срок до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

[3]

Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

Если в декларации Вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, то Вам также нужно приложить копии документов, подтверждающих эти расходы. Обычно это копия договора купли-продажи (или долевого участия в строительстве) с платежными документами, подтверждающими оплату (например, рукописная расписка, платежное поручение, кассовый чек с приходно-кассовым ордером) (Письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513).

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Источники

1. 
   Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Издательство Юридического института, 2012. — 608 c.
2. 
   Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.
3. 
   Волкова Т. В., Гребенников А. И., Королев С. Ю., Чмыхало Е. Ю. Земельное право; Ай Пи Эр Медиа — Москва, 2010. — 328 c.
4. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.
5. Микешина, Людмила Диалог когнитивных практик. Из истории эпистемологии и философии науки / Людмила Микешина. — М.: Российская политическая энциклопедия, 2010. — 576 c.